Итоги II квартала 2010 г. в сегменте офисной недвижимости класса A и B
по данным компании «Новое Качество»
Москва — 29 июня 2010г. — компания «Новое Качество» подвела итоги II квартала 2010 года на рынке офисной недвижимости класса А и В г. Москвы и дала сценарии его дальнейшего развития.
Текущий анализ московского офисного рынка показал, что во II квартале 2010 г. на рынке наблюдалось оживление. Об этом свидетельствует ряд крупных сделок, заключенных в отчетном периоде. Сокращение доли вакантных площадей и стоящий за ним рост спроса на объекты офисной недвижимости могут по праву считаться ранними признаками окончания «эры» покупателей, которые в условиях кризиса зачастую могли диктовать владельцам помещений свои условия.
В части ценовых индикаторов рынка мы констатируем дальнейшее снижение рыночных дисконтов по сравнению с I кварталом текущего года. Улучшение ситуации с ликвидностью, элиминация основных рисков (в т.ч. риска банкротства застройщиков), восстанавливающийся спрос и отстающая динамика предложения вызвали повышение реальных цен и ставок аренды.
В сегменте аренды первичной офисной недвижимости дисконты за последние полгода сократились более чем вдвое– с 15% до 5-8%.
Таблица 1. Средние цены продаж первичной офисной недвижимости классов А и В ($/кв. м.) и ставки аренды на эти объекты без НДС и эксплуатационных расходов ($/кв. м/год)
|
Класс |
Номинальная арендная ставка (без НДС и эксплуатационных расходов) |
Реальная арендная ставка |
Номинальная цена продаж |
Реальная цена продаж |
|
А |
700 |
650 |
9200 |
8300 |
|
В |
580 |
540 |
5150 |
4770 |
Конкретная ставка определяется площадью и отделкой помещения, этажностью объекта, наличием удобного централизованного подхода к офису и т.п.
На вторичном рынке в сегменте аренды мы отмечаем рост очищенных от НДС и эксплуатационных расходов арендных ставок до $760 за кв. м площадей класса А и до $580 за кв. м площадей класса В. Произошло это за счет сокращения дисконтов к середине 2010 г. до 5%.
Таблица 2. Средние цены продаж вторичной офисной недвижимости классов А и В ($/кв. м.) и ставки аренды на эти объекты без НДС и эксплуатационных расходов ($/кв. м./год)
|
Класс |
Номинальная арендная ставка (без НДС и эксплуатационных расходов) |
Реальная арендная ставка |
Номинальная цена продаж |
Реальная цена продаж |
|
А |
800 |
760 |
11400 |
10830 |
|
В |
610 |
580 |
10250 |
6100 |
За отчетный период было введено в эксплуатацию немногим больше 130 тыс. кв. м новых офисных помещений классов А и В. Порядка 80% из обозначенной цифры пришлось всего на два объекта – БЦ "Домников" (класс А) и БЦ "Diamond Hall" (класс А). Таким образом, по состоянию на конец июня общий офисный фонд Москвы составил более 9,7 млн. кв. м.
На фоне роста городского офисного фонда мы отмечаем растущую активность девелоперов в отношении запуска новых проектов. Если в I квартале текущего года было заявлено о начале строительства двух новых объектов, то во II квартале было объявлено о трех: МФК на ул. Правды и на 5-м Донском проезде, а также бизнес-парк «Флагман» на Егорьевском шоссе в 12 км от МКАДа. Общая площадь этих объектов превысит 1,5 млн кв. м. С учетом масштабности, их ввод в эксплуатацию ожидается не раньше конца 2012 г.
«Позиции собственников и клиентов на рынке качественной офисной недвижимости выровнялись по итогам первого полугодия. Скидки вплотную приблизились к докризисной практике – дисконты предоставляются только по результатам переговоров и составляют не более 5% от первоначальной стоимости. Важно отметить, что сегодня понижение первоначальной цены на объекты носит рациональный характер и привязано к условиям сделки - например, площади приобретаемого блока, срока договора аренды и т.п. Это является явным признаком оздоровления рынка» - резюмирует Антон Любин, руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое Качество».
| 
