Итоги первого квартала 2015 по рынку элитного загородного жилья в Подмосковье: продажи продолжают расти

26.06.2015

Вопреки прогнозам некоторых экспертов, элитная загородная недвижимость в Подмосковье после начала 2015 года не только не потеряла привлекательности для покупателей, но даже продемонстрировала 14 %-ый рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Анализ ситуации на рынке загородной недвижимости Московской области в первом квартале 2015 года показывает, что кризис пока не нанес этому сегменту серьезного ущерба.

Спрос и предложение

С точки зрения количества заключенных договоров самым плодотворным выдался январь, когда контрактовались сделки, заключенные в ажиотажном декабре 2014. В феврале риэлторы отметили существенное замирание рынка. Однако уже в марте, параллельно с укреплением национальной валюты, покупательская активность, по сравнению с прошлым месяцем, увеличилась более чем на 70 %, причем на 40 % превысила аналогичный показатель марта 2014 года. В апреле тенденция продолжилась – рынок вырос еще на 10 %. Такую динамику можно отнести на счет двух факторов: стабилизации нацвалюты, в результате которой начал реализовываться отложенный спрос, и продления действия скидочных акций от застройщиков. Всего в Подмосковье за первые месяцы 2015 года было продано 102 премиальных объекта.


Новорижское шоссе по-прежнему лидирует в продажах – усадьба в КП «Резиденции Бенилюкс», $9500000

Cтруктура спроса и предложения, по сравнению с предыдущим периодом, претерпела некоторые изменения. Спрос неуклонно смещается в сторону более дешевых и практичных лотов: существуют примеры того, как люди, первоначально планировавшие покупку коттеджа, в итоге заключали сделку по таунхаусу премиум-класса.

Риэлторы отмечают рост интереса покупателей к домам «под ключ» (каждая вторая сделка). Эти объекты не требуют дополнительных вложений, что актуально в условиях кризиса – ведь если кирпич и бетон производятся в России и продаются за рубли, то отделочные материалы и мебель – это неизбежно доллары и евро. Впрочем, в силу своей бюджетной цены, очень популярны дома без отделки, которые и показали наибольший рост цен. А вот сделки по участкам без подряда очень редки.

Цены и география

Первым и самым заметным изменением на рынке элитной загородной недвижимости, применительно к первому кварталу 2015 года, можно назвать уход в рубли. Если в начале 2014 года в нацвалюте экспонировалось не более 1 % лотов, то после января 2015, когда все основные застройщики отказались от долларовых цен, в рублях номинируется 64 % всех объектов загородной недвижимости. Для объектов, где цены приравнены к доллару, застройщики установили фиксированный «льготный» курс. Нужно отметить, что в начале 2015 г. он вырос с 38-39 руб. до 42-45 руб. (в среднем на 10 %).

С точки зрения уровня цен можно говорить о разнонаправленных тенденциях: для объектов, номинированных в рублях, отмечался рост на 9-12 %, для долларовых же лотов цены снизились в среднем на 15-30 %. Рост цен объясняется главным образом вымыванием с рынка наиболее бюджетных предложений, а также завершением скидочных акций у девелоперов. Средний бюджет покупки оказался приблизительно на 20 % ниже цены предложения. Если средняя цена объекта по «элитке» составляет сегодня 92,5 млн рублей (почти на 30 % выше прошлогоднего показателя), то большинство сделок заключается в диапазоне 45-80 млн рублей. При этом возврат покупателей на рынок 3-5 млн USD начался лишь в апреле 2015.

Сегодня спрос в бюджете 1-2 млн USD совпадает с предложением, в более высоком бюджете (2-5 млн USD) предложение в полтора раза превышает спрос.

Хотя период скидочных акций закончился, дома в некоторых премиальных загородных поселках можно купить по супер-выгодной цене и сегодня. Например, коттедж в поселке «Довиль» – всего 3,9 млн USD.
Хотя период скидочных акций закончился, дома в некоторых премиальных загородных поселках можно купить по супер-выгодной цене и сегодня. Например, коттедж в поселке «Довиль» – всего 3,9 млн USD.

Лидеры по географии элитного жилья не изменились: наилучшие показатели по первому кварталу 2015 года демонстрирует Новорижское шоссе (63 % сделок), за которым традиционно следуют Рублево-Успенское и Киевское (по 11 %) направления, далее – Дмитровская (5 %) и Ильинская (4 %) трассы. Наибольший процент сделок (60 %) по элитному жилью был заключен по объектам, расположенным в пределах 30 км от МКАД.

Прогноз

Рынок элитной загородной недвижимости гораздо инертнее рынка жилья бюджетного класса, который быстро и остро реагирует на любые экономические перемены. Не приходится сомневаться, что рано или поздно кризис доберется и сюда. Однако изменения в данном сегменте будут несколько иными, чем этого можно ожидать для масс-маркета.

Прежде всего, застройщики уже сейчас активно перепрофилируются на проекты эконом- и комфорт-класса (таунхаусы, малоэтажные проекты), ликвидность которых выше. Большинство из них рассчитывают «пересидеть» на этих проектах самые тяжелые времена, а уже затем рассмотреть возврат к бизнес-классу и «элитке». Так, за первый квартал 2015 года на рынок не вышло ни одного нового поселка «премиум». Вероятно, «Миллениум-Парк» надолго останется последним крупным проектом данного уровня.

Уже к осени ликвидные дома в бюджете 1-2 млн USD станут редкостью – коттедж в «Миллениум Парк», $1000000
Уже к осени ликвидные дома в бюджете 1-2 млн USD станут редкостью – коттедж в «Миллениум Парк», $1000000

Уже к осени 2015 может наблюдаться дефицит первичной загородной недвижимости высокого класса, и покупателям останется только уходить на вторичный рынок, где цены традиционно выше. Можно ожидать возврата на рынок части менее ликвидных вторичных лотов, которые были сняты с продажи в конце 2014 г. При этом прогнозируется дальнейшее плавное возрастание покупательской активности и сопутствующая коррекция цен в сторону повышения, причем не только рублевых, но и долларовых, на величину немного меньшую инфляции.

Для тех, кто ищет способ выгодных инвестиций на период кризиса, покупка загородной недвижимости высокого класса является в данный момент самым привлекательным вариантом – ведь другие активы (банковские депозиты, бизнес-проекты) рискованны и почти не работают. Именно сейчас и первичную, и вторичную недвижимость можно приобрести с хорошим дисконтом до 20-30 %, а через несколько лет, когда спрос восстановится и превысит предложение на первичном рынке, продать ее с выгодой в те же самые 20-30 % или даже больше. Разумеется, это касается лишь объекта с высокой ликвидностью и хорошим соотношением цены и качества, подобрать который, в условиях активного вымывания с рынка наиболее привлекательных лотов, сможет лишь профессиональный, высококвалифицированный риэлтор.


Обратный звонок