Каких цен на недвижимость в Москве стоит ожидать во второй половине 2015 года?

20.07.2015

В течение первого полугодия 2015 года рынок московской недвижимости медленно, но верно скатывался вниз, как и вся российская экономика в целом. Сегодня аналитики в один голос заявляют, что дно кризиса уже преодолено, а обвал рубля и цен на нефть достиг предела. Чего же стоит ждать тем, кто планирует приобрести или продать недвижимость в Москве в столь непростое время?

Попробуем оценить положение дел на данный момент и понять, какой динамики можно ожидать в ближайшей перспективе.

Кризис: что он оставил после себя?

После самой активной и разрушительной стадии кризиса российская экономика перешла в фазу рецессии. На фоне по-прежнему нестабильной ситуации и туманного представления о сроках ее стабилизации цены на московскую недвижимость продолжают падать. Застройщикам и продавцам вторичного жилья нередко приходится снижать цену ниже рыночной в попытке найти хоть каких-либо покупателей. Спрос на недвижимость упал на 40 % по сравнению с аналогичными показателями прошлого года. Ожидать разворота тренда можно не раньше середины осени, с наступлением нового делового сезона, когда логично предположить рост покупательской способности. Более значительные восстановления мы, вероятно, увидим уже ближе к весне 2016 года - к этому сроку, кстати, глава Комитета гражданских инициатив Алексей Кудрин обещает рост российской экономики на 2,3 %.

Помимо снижения спроса на жилье, снижается и количество новых застройщиков. За разрешением на строительство в 2015 году обращаются почти в 3 раза меньше девелоперов, чем в 2014.

По итогам первого полугодия средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Москве составила более 226 тыс. руб. Что примечательно, новостройки в столице продаются в среднем по тому же ценнику. Объясняется это особенностью рынка столичной недвижимости. На данный момент только 4 % процента новостроек в Москве относятся к сегменту эконом-класса, все остальные возводимые жилые объекты принадлежат к классу «комфорт», «бизнес», «элит» и «премиум». Таким образом происходит постепенное «выдавливание» дешевого жилья с рынка первичной недвижимости. Но средств у москвичей или желающих ими стать зачастую недостаточно для покупки комфортабельной квартиры или апартаментов. В связи с чем они рассматривают предложения на вторичке, увеличивая тем самым их спрос и стоимость, либо в ближайшем Подмосковье.

Удивительно, но факт. В теории цены на элитные квартиры и апартаменты в Москве выросли на несколько процентов за первые два квартала 2015 года. Но по факту их стоимость снижается, так как на этапе продаж предоставляется большая скидка (10-20 %).
 В сегодняшних условиях продавцы элитной недвижимости готовы предложить большую скидку (пентхаус в доме на Страстном бульваре)
В сегодняшних условиях продавцы элитной недвижимости готовы предложить большую скидку (пентхаус в доме на Страстном бульваре)

Ипотечные ставки и спрос на кредит

Уровень дохода москвичей, как и жителей других регионов России, заметно снизившийся еще в середине 2014, на данный момент не восстановлен до докризисных уровней, поэтому и о высоком спросе на жилищную ипотеку говорить не приходится. Средняя ставка, которую предлагают банки своим заемщикам на покупку жилья, сейчас составляет около 16 %. Продление срока госпрограммы по ипотечному кредитованию (с годовой ставкой не более 12 %) отчасти смягчает ситуацию. Но после рекордных показателей декабря 2014 – января 2015, когда россияне массово инвестировали свои накопления буквально во все: от бытовой техники до новой трехкомнатной квартиры, сегодняшние показатели по выдаче кредитов на жилье выглядят удручающе. За год количество выданных россиянам ипотечных кредитов сократилось на 37 %.

Эксперты единогласны во мнении: стоит ожидать постепенного снижения ипотечной ставки. Некоторые даже предполагают ее сокращение до невероятных для российских реалий 5 % через 7-10 лет. Наиболее реалистичным прогнозом до конца 2015 видится сокращение ставки кредитования на один-два пункта.

Программа государственного субсидирования ипотеки действует до 1 марта 2016 года
Программа государственного субсидирования ипотеки действует до 1 марта 2016 года

Близость метро как фактор удорожания недвижимости

С целью обеспечить максимальное количество москвичей шаговой доступностью к метро столичное правительство с 2011 года реализует программу развития сети метро. Согласно этому проекту, до 2020 московский метрополитен должен стать длиннее на 160 км и обзавестись 78 новыми станциями (14 из которых на июль 2015 уже функционируют).

До конца 2015 года будут открыты 8 станций на Таганско-Краснопресненской, Сокольнической, Люблинско-Дмитровской и Замоскворецкой линиях. Они, скорее всего, добавят дополнительных 10-20 % к стоимости недвижимости, которая находится в шаговой доступности от новых «артерий» метро.

Хорошая транспортная доступность способна значительно повысить ликвидность «квадратных метров», следовательно и поднять их цены. Данная тенденция особенно отчетливо прослеживается в городах-миллионерах. А для столицы, с ее вечными коллапсами трафика, близость к подземке порой играет едва ли не ключевую роль.

Однако рынок реагирует ростом цен не только по факту сдачи в эксплуатацию новых станций, но и на обещаниях правительства расширить метрополитен. Пусть и во втором случае уровень влияния исчисляется не более чем в 5-7 %. Так, до конца 2015 года запланировано строительство 10 станций в Западном и Юго-Западном округах. И хотя завершено оно будет не ранее 2018, рост спроса и цен на недвижимость в этих районах уже отчетливо наблюдается. Но стоит отметить, что популярность юго-запада растет не только за счет улучшения транспортной ситуации, но и в связи с общим развитием инфраструктуры в этом районе.

И снова о политике

Сегодня у россиян практически ни одна беседа не проходит без упоминания антироссийских санкций, стоимости доллара и неблагоприятной внешнеполитической ситуации. Неудивительно, ведь геополитическая обстановка, хотим мы того или нет, оказывает влияние на все сферы жизни. И говорить о стоимости московского жилья невозможно в отрыве от нее. Ожидания положительных посткризисных коррекций, к сожалению, не оправдываются, ситуация на международной арене только накаляется, и российскому правительству приходится туго затягивать пояса, экономя на субсидировании – рынка недвижимости в том числе. Кроме того, застройщики, по-прежнему сталкиваясь с резко сниженным уровнем платежеспособности населения, будут вынуждены урезать свои цены.

Эти факторы говорят в пользу дальнейшего падения рынка столичного жилья, вопреки радужным обещаниям некоторых политиков и экономистов. По крайней мере тенденция к слабому снижению сохранится до конца третьего квартала 2015 года, а далее все будет зависеть от экономико-политической ситуации и динамики уровня жизни населения.


Обратный звонок