Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2015 года

30.04.2015

Прогнозы аналитиков в декабре 2014 года были весьма неутешительны: рынку недвижимости прочили глубокий и затяжной кризис. Насколько же оправдались эти прогнозы по результатам первого квартала наступившего года? Конечно, проводить полный анализ рынка жилой недвижимости на 2015 год пока рано, однако подвести некоторые итоги и определить основные тенденции развития можно уже сейчас.

Тенденции и факторы

С точки зрения аналитики апрель является месяцем достаточно своеобразным – он редко становится переломным, однако обозначившиеся ранее тенденции обычно набирают в этом месяце наибольшую силу. 2015 год не стал исключением, разумеется, с поправкой на сложившуюся в стране экономическую ситуацию. Однако можно выделить и ряд особых факторов, которые в апреле оказали значительное влияние на динамику рынка недвижимости:

  1. Курсы валют. Курсовые катаклизмы конца прошлого года вынудили многих застройщиков перейти на рубли. Однако в большой степени рынок Москвы и Санкт-Петербурга еще остается бивалютным, а потому валютные колебания сохраняют свое влияние. В апреле 2015 года рубль весьма существенно (на 12 %) укрепился к доллару. В результате стоимость квадратного метра в рублях стала выглядеть переоцененной, что обычно ведет к «подтягиванию» долларовых цен и «сползанию» рублевых. Именно эти процессы и отмечались на рынке.
Рынок недвижимости с запозданием реагирует на экономические реалии
Рынок недвижимости с запозданием реагирует на экономические реалии
  1. Объем предложения. Нынешний кризис разительно отличается от 2008-2009 годов тем, что застройщики практически не сократили объем предложения. В связи с изменившейся городской политикой, высокой кадастровой стоимостью и возросшим земельным налогом девелоперам выгоднее завершить строительство и продать объект хотя бы по себестоимости, чем замораживать. В течение первого квартала 2015 года на рынок вышло 30 корпусов жилой недвижимости, половина из которой находится на нулевой стадии. В сегменте коммерческой недвижимости объем предложения вообще стал рекордным: только в апреле на рынок вышло три объекта общей площадью приблизительно 600000 кв. м.
  2. Покупательская активность. Ажиотаж конца 2014 года исчерпал отложенный спрос на несколько месяцев вперед. В целом покупательская активность в первом квартале была в два раза ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако в апреле рынок начал оттаивать, и вместе с новыми покупателями на него стали возвращаться продавцы, ранее снявшие объекты с продажи из-за низкого спроса. Тем не менее, платежеспособный спрос пока очень ограничен.
  3. Снижение ставки рефинансирования и запуск программы «Ипотека с господдержкой». Во многом апрельское оживление рынка связано с началом действия программы государственного субсидирования ипотеки, которая стартовала в середине марта. Благодаря ей покупатели бюджетного жилья получили возможность оформить кредит по низким ставкам (от 11,5 % годовых). Разумеется, в сегментах бизнес- и элитного класса этот фактор имеет нулевое влияние – речь идет лишь о первичном жилье формата масс-маркет.

Ценовая динамика

В апреле 2015 года рынок недвижимости, впервые с прошлого года, показал положительную динамику. Многим экспертам положение напомнило 2009 год, когда ситуация стала корректироваться после кризиса.

Долларовые цены в апреле перешли в рост и поднялись в среднем на 5 %, достигнув $3244. Однако рынку пока не удалось отыграть долларовое падение, которое с начала кризиса составило в среднем 30-40 %.

Заметной тенденцией апреля стало снижение цен в рублях. Первичная недвижимость бюджетного класса подешевела заметнее всего – на 9 % (в среднем до 155 100 руб.) При этом в апреле средняя цена кв. м выросла на 1,8 % и достигла 158 100 руб. Правда, основную роль здесь сыграли не макроэкономические показатели, а изменение структуры предложения, а именно, приостановка продаж в масштабном проекте «Царицино» и второй очереди ЖК «ФилиЧета».

Зато первичное жилье премиального уровня показало рост и в долларах, и в рублях, в первую очередь благодаря выходу на рынок нескольких проектов в высокой стадии готовности. Средняя стоимость кв. м в новостройке бизнес-класса сегодня равняется 284 200 руб. (+3 % по сравнению с предыдущим кварталом). Удивительную динамику демонстрирует рынок элитного жилья: цена квадратного метра в рублях, по сравнению с апрелем прошлого года, возросла на 15 %, причем также увеличился объем предложения (1,6 тыс. лотов против 1,5 тыс. в прошлом году) и количество зарегистрированных сделок (53 сделки – на 15 % больше по сравнению с мартом 2015 и на 18 % больше, чем в апреле 2014). Это означает, что желающим купить квартиру элитного класса не стоит медлить в ожидании падения цен.

Что касается вторичной недвижимости, покупательная активность участников этого рынка, по сравнению с прошлым годом, была вдвое ниже, что обуславливается не в последнюю очередь таким фактором, как практическая недоступность для покупателей ипотеки. Впрочем, в апреле оживление наблюдалось и здесь: средняя цена кв. м выросла на 1,5 % в рублевом (233 400 руб.) и на 13,6 % в долларовом ($4512) исчислении. Объем предложения возрос почти на 14 %, причем наибольший рост показали монолитно-каркасные дома, а по районам – ЗАО столицы.

А вот по коммерческой недвижимости ничего оптимистичного сказать пока нельзя. Потребительская активность населения продолжает снижаться, что оказывает давление на рынок торговых и, отчасти, офисных площадей. Доля заполненных площадей в новых бизнес- и торговых центрах не превышает 30-40 %. Многие девелоперы переносят сроки выхода объектов на следующий год, но ситуации это пока не исправило. Динамика цен такая же, как и для жилой недвижимости: небольшое снижение рублевых цен (4 %) и рост в долларовых (8 %), которые достигли в среднем $3792/кв. м, отчасти из-за выхода новых дорогих объектов. Ставки аренды показывают устойчивое снижение, что свидетельствует об углубляющемся спаде рынка, однако дает хорошие возможности тем, кто хочет арендовать коммерческую недвижимость.

Спад рынка – отличная возможность арендовать коммерческую недвижимость на выгодных условиях
Спад рынка – отличная возможность арендовать коммерческую недвижимость на выгодных условиях – офисы на Сухаревской

Итак, несмотря на некоторые позитивные веяния, ситуация на рынке недвижимости в 2015 году будет сложной. В среднесрочной перспективе эксперты ожидают дальнейшего «сползания» рынка в связи с уменьшением платежеспособного спроса. Впрочем, можно говорить и о том, что при благоприятной экономической ситуации дно рынка для жилой недвижимости, возможно, будет пройдено уже летом. Впрочем, это не касается коммерческой недвижимости: для нее перелома негативной тенденции нужно ждать не ранее 2016 года.


Обратный звонок