Рейтинги округов и районов Москвы в ноябре 2015 года

23.11.2015

В ноябре столичный рынок недвижимости несколько стабилизировался, однако по-прежнему показывает отрицательную динамику. Максимальный, за все время ведения статистики, объем предложения при сокращающемся спросе и снижающейся платежеспособности населения давит на застройщиков и продавцов квартир, заставляя их «двигаться» в цене. При этом различные округа Москвы показывают различную динамику снижения цен – где-то эти тенденции выражены сильнее, где-то практически отсутствуют.

Средние по городу

Разумеется, в первую очередь цены на недвижимость по округам отражают общегородскую тенденцию. Ее экономическая подоплека достаточно очевидна. Перспективы «перелома» финансовой ситуации в стране в лучшую сторону пока весьма туманны. Государство сокращает инвестиции, отток капитала за рубеж растет, дешевые западные кредиты для российских банков по-прежнему недоступны, цены на энергоносители держатся на минимальном за последнее десятилетие уровне. Это означает, что быстрого восстановления спроса на жилье ожидать не приходится.

Во всех округах Москвы рынок недвижимости сохраняет негативную тенденцию
Во всех округах Москвы рынок недвижимости сохраняет негативную тенденцию

Ситуация усугубляется огромным предложением. В данный момент на московском рынке продается более 6 млн кв. м. жилой недвижимости (квартир и апартаментов), что является рекордом за все время постсоветской статистики. Число сделок при этом неуклонно сокращается. Согласно данным Росреестра, количество перехода прав на вторичном рынке за год уменьшилось на 34 %. Для «первички» падение составило 11,8 %, однако разрыв с прошлым годом по объему сделок в ноябре достиг максимального значения (более 30 %).

Предложение в таких элитных ЖК, как Balchug Residence, достаточно мало, поэтому снижения цен в них ожидать не стоит
Предложение в таких элитных ЖК, как Balchug Residence, достаточно мало, поэтому снижения цен в них ожидать не стоит

Помимо этого, ноябрь показал, что негативная тенденция имеет долгосрочный характер. С этой точки зрения характерны два факта. Первый – отсутствие традиционного осеннего подъема рынка: в отличие от прошлых лет, цены в первые осенние месяцы продолжали демонстрировать отрицательную динамику, и к ноябрю надежды на ценовой «всплеск» испарились. Второй же факт – реакция, вернее отсутствие реакции рынка на «нырки» курса национальной валюты. Если еще в начале года подобные колебания вызывали ажиотаж и, как следствие, заметный рост рынка, то в ноябре они лишь немногим укрепили рублевые цены (в среднем на уровне 170 – 180 тыс. руб. за кв.м.) и практически никак не повлияли на отрицательную динамику цен долларовых.

В наименьшей степени снижение цен затронуло рынок элитного жилья. «Штучных» квартир в столице относительно немного, поэтому баланс спроса и предложения сохраняется даже в кризис. К тому же для покупателей подобной недвижимости ее стоимость не является значимым критерием выбора.

От округа к округу

На индексы недвижимости в различных округах Москвы в ноябре продолжают влиять сразу несколько тенденций:

  1. Уровень предлагаемых объектов. Монолитно-кирпичные дома и проекты с многокомнатными квартирами стабильно показывают наибольший «минус» по ценам. В традиционно демократических округах, где широко представлены бюджетные проекты, падение выражено менее сильно.
  2. Престижность района. Резко усилилась отрицательная динамика в самых дорогих прежде районах. Причины: отсутствие в продаже самых ходовых в настоящее время проектов эконом- и комфорт-классов, завышенные цены на вторичное жилье, продавцы которого не успели адаптироваться к рынку.
  3. Объем предложения. Осенью на московский рынок вышло несколько крупных проектов, а в ряде существующих были открыты продажи квартир в новых корпусах. Увеличение предложения оказывает дополнительное давление на уровень цен в данных районах.
Следуя за трендом, многие застройщики пересматривают квартирографию своих объектов и переориентируют проекты, первоначально позиционировавшиеся как бизнес-класс, на уровень «комфорт» или даже «эконом».
Элитные квартиры в «Москва-Сити» по-прежнему в цене – ЖК «Меркурий-Сити»
Элитные квартиры в «Москва-Сити» по-прежнему в цене – ЖК «Меркурий-Сити»

Юго-Западный округ не может похвастаться подобной динамикой. В ноябре он впервые сравнялся по ценам на жилую недвижимость с традиционно менее престижным Западным округом и даже уступил ему. Средняя цена квадратного метра в Юго-Западном округе сегодня чуть менее 200 тыс. рублей за кв.м. Что же касается Западного округа, то он заметно отыграл вверх – сегодня «квадрат» здесь в среднем стоит 200100 руб. за кв.м. (+4 % к октябрю). В ближайшем будущем это соотношение вряд ли изменится – из новостроек в достаточно благоустроенном Западном округе только новые корпуса ЖК «Фили-Град» и два корпуса ЖК «Ельнинская, 14Б».

Скидки на «первичку» в таких популярных ЖК, как «Садовые кварталы», позволяет застройщикам поддерживать спрос на высоком уровне
Скидки на «первичку» в таких популярных ЖК, как «Садовые кварталы», позволяет застройщикам поддерживать спрос на высоком уровне

А вот в Южном, Юго-Восточном и Северо-Восточном округах предложение достаточно велико. В ЮАО лишь недавно стартовали продажи в одном из самых крупных проектов Москвы, ЖК «ЗилАрт» на месте бывшей промзоны ЗИЛ. На севере столицы объем предложения существенно увеличился благодаря большим проектам «Город» и «Рязанский проспект», а в ЮВАО на общий уровень цен повлияли новые бюджетные ЖК SREDA и «Петр I». В результате средняя стоимость квадратного метра в ЮАО сейчас составляет 151 тыс. руб. за кв.м., в САО – 172 тыс. руб. за кв.м., а в ЮВАО – 144 тыс.руб. за кв.м. В рублях это в среднем на 2 – 2,5 % выше, а в долларах – на 1 – 1,5 % ниже октябрьских показателей.

Итак, после октябрьского провала в ноябре рублевые цены немного отыграли вверх, нащупывая сбалансированное положение, а снижение ценника в долларах замедлилось. Однако об устойчивости этой тенденции говорить рано – нестабильная ситуация как в нашей стране, так и в мире заставляет относиться к любым прогнозам с предельной осторожностью.


Обратный звонок