Цены на недвижимость: динамика и тенденции

13.05.2015

Вторая половина 2014 года принесла массу неприятных новостей для экономики страны в целом и рынка недвижимости в частности. Новый налог на недвижимость, санкции, экономическая нестабильность, резкое поднятие ключевой ставки ЦБ, обвал национальной валюты – все это привело к тому, что большинство аналитиков в конце 2014 – начале 2015 года были настроены крайне пессимистично. Однако первый квартал 2015 года принес робкие позитивные изменения в виде укрепления рубля, снижения ключевой ставки, программы государственного субсидирования ипотеки. Разумеется, точный прогноз роста цен на недвижимость никто не даст и сегодня, однако анализ динамики изменения цен на жилую и коммерческую недвижимость позволяет надеяться, что кризис в данной области окажется менее глубок, чем ожидалось ранее.

Жилая недвижимость

Падение национальной валюты показало, что перспективы роста цен на московскую недвижимость практически исчерпаны. Цены в долларах просели почти на треть, однако прирост рублевых цен на данный момент составил не более 4-5 %. Для сравнения, в кризис 1998 года, когда доллар вырос к рублю в пять раз, столичная недвижимость подешевела в валютном исчислении приблизительно на 30 %, однако рублевые цены в погоне за долларом поднялись в три раза. Впрочем, надо учитывать, что стоимость жилья является отстающим индикатором, и обоснованные выводы о том, как изменились цены на недвижимость, можно будет делать не ранее осени.

Если говорить об абсолютных цифрах на рынке элитного городского жилья, то в первом квартале 2015 года почти две трети сделок прошло в бюджете до 1 млн долларов, тогда как в первые три месяца 2014 года их количество не превышало 20 %. В рублевом эквиваленте наиболее востребован был бюджет 41-70 млн рублей (51 %), на втором месте – 15-40 млн рублей (39 %). Общая доля сделок с бóльшим бюджетом не превысила 10 %.

Наиболее популярными объектами премиального уровня в первом квартале 2015 года стали Balchug Residence и Balchug Viewpoint
Наиболее популярными объектами премиального уровня в первом квартале 2015 года стали Balchug Residence и Balchug Viewpoint

Эксперты отмечают уменьшение спроса, причем по сравнению не только с ажиотажным декабрем, но и с аналогичным периодом 2014 года. Например, согласно Росреестру, в феврале 2015 года прошло 10637 регистраций прав, что почти на треть меньше февраля 2014 (13833 регистраций).

Итак, аналитики агентства «Новое качество» достаточно уверено говорят о том, что значительного повышения рублевых цен на квартиры в столице ждать не стоит даже в среднесрочной перспективе, в краткосрочной же вполне реально ожидать их небольшого «сползания» вниз из-за сокращения платежеспособного спроса. Разумеется, это касается лишь общей тенденции – в ликвидных новостройках, которые сейчас находятся на стадии строительства, цены будут повышаться пропорционально готовности жилья. Большинство застройщиков будет фиксировать цены в рублях или устанавливать «льготный» внутренний курс для жилья, номинированного в долларах.

Эксперты говорят о грядущем спаде рынка
Эксперты говорят о грядущем спаде рынка

Тенденция уменьшения площади квартир в престижных проектах, обозначившаяся пару лет назад, скорее всего продолжится и станет более явной. Вероятнее всего, спрос будет «отступать» от центра Москвы – уже сейчас квартиры в наиболее привлекательных ЖК в Хамовниках за Садовым Кольцом и престижных районах за ТТК активно вымываются с рынка, тогда как жилье на Остоженке раскупается гораздо медленнее.

Что касается престижного загородного жилья, то здесь ситуация несколько иная. Ажиотажного спроса здесь априори быть не может, поскольку число предложений очень велико. В первом квартале года застройщики и риэлторы отмечали достаточно большое количество просмотров и увеличение сделок «отложенного» характера, которые должны быть реализованы ближе к лету. Наибольшей популярностью у состоятельных клиентов пользуются участки 20-30 соток и дома площадью до 600 кв. м. Важной тенденцией является сближение цен на вторичное и первичное жилье. Спрос на дома, построенные 8-9 лет назад очень низок, из-за чего собственники вынуждены снижать цены, тогда как предпосылок падения цен на готовые дома в успешных премиальных КП на сегодня нет.

Дома «под ключ» лидируют на рынке элитного загородного жилья
Дома «под ключ» лидируют на рынке элитного загородного жилья – коттедж в поселке «Монтевиль»

Коммерческая недвижимость

В отличие от жилой недвижимости, рынок которой лишь замедлился после декабрьского бума, для коммерческой недвижимости тяжелые времена начались уже во втором квартале 2014 года, когда после ввода санкций было зафиксировано падение спроса на 60 %. К негативному давлению санкций вскоре присоединилась нестабильность валюты. А последним ударом для рынка коммерческой недвижимости стало рекордное предложение.

В начале 2015 года закончился очередной девелоперский цикл, и на рынок вышли проекты, начатые в «сытых» 2012-2013 годах. Объем введенных на рынок торговых площадей составил 250 тыс. кв. м., что в четыре раза превосходит показатели прошлого года, а общий «прирост» офисных площадей за год превысит 2,4 млн кв. м. При этом если летом 2014 года количество вакантных площадей в офисных центрах класса А уже достигало 25 %, то в этом году по самым оптимистичным прогнозам оно перейдет отметку в 30 %, а по некоторым проектам даже в 40 %. В связи с этим ожидается большое количество «замороженных» объектов – даже при благоприятной ситуации, не меньше 30 %.

В условиях падения цен покупка качественного офисного здания может быть выгодным вложением
В условиях падения цен покупка качественного офисного здания может быть выгодным вложением

Естественным следствием падения спроса и экономической нестабильности стало снижение цен. Многие инвесторы приняли выжидательную позицию, хотя есть и те, которые ищут возможность приобрести объекты с хорошей скидкой на «дне» рынка. Ставки на аренду офисов снижаются в долларовом исчислении в среднем на 20-30 %, однако растут в рублевом на 10-12 %. Ставки на аренду складских площадей сократились в среднем на 14 % при падении спроса на 30 %. Ставки на аренду торговых площадей упали на 15 %, причем прайм-индикатор (ставка на премиальные помещения в элитных торговых центрах) снизился на 30 %.

Скорее всего, негативная тенденция на рынке коммерческой недвижимости сохранится до 2016 года. В зависимости от уровня падения розничного товарооборота, ставки в валютном исчислении могут снизиться еще на 10 % при оптимистичном и более чем на 20 % при пессимистичном сценарии.

Аналитики агентства «Новое Качество» прогнозируют, что при благоприятных экономических условиях к концу 2015 года на рынке недвижимости возможна стабилизация и начало подъема. Однако опыт предыдущих кризисов говорит, что даже в этом случае полного восстановления рынка можно ждать не раньше, чем через два-три года.


Возврат к списку


Обратный звонок