Публикации по тематике элитной недвижимости города Москвы.

«Forbes. Real Estate» лето 2007, Валентин КОРНЕВ
В дорогом сегменте жилья качество архитектуры дома уже давно стало непременным условием его успеха на рынке. Однако правильный «симбиоз» облика и цены недвижимости непрост. Архитектор, создающий городские дома, не знаком с будущим покупателем жилья, то есть фактически заказчиком, и должен самостоятельно понять, чем его можно привлечь. Представитель же брокерского бизнеса в данной ситуации оказывается своего рода посредником между оформителем, девелопером и инвестором. О нюансах такого сотрудничества рассказывают генеральный директор брокерской и консалтинговой компании «Новое Качество» Вячеслав Лимонов и руководитель мастерской «Гинзбург Архитектс» Алексей Гинзбург.
Как вы понимаете архитектурную составляющую коммерческого успеха проекта?
Вячеслав Лимонов: Во-первых, очень важно, чтобы архитектурная концепция гармонично вписывала дом в городское окружение. Во-вторых, необходимо, чтобы она соответствовала определенному архитектурному стилю. Эти факторы влияют на продвижение любого проекта и определяют круг потенциальных потребителей. Допустим, если дом выпол¬нен в стиле современного модерна, то круг потребителей - успешные люди 30-40 лет. К таким относится, например, новый проект на улице Гиляровского, 55. Если же здание выполнено в классическом стиле, как жилой комплекс «Коперник» или дом в Лаврушинском переулке, то возрастной уровень потребителя чуть выше, в основном это люди 35-50 лет. Таким образом, стиль влияет на воз¬растную категорию потребителя. При этом я хочу подчеркнуть, что мы сей¬час говорим о жилье класса «А».
Вообще я как продавец выделил бы три стиля. Около 60% новых домов класса «А» - классический модерн, около 30% - современный стиль и небольшая доля - хай-тек, как, например, известные дома в Коробейниковом и Бутиковском переулках.
Алексей Гинзбург: В архитектурной терминологии существует путаница. В данном случае мы говоримне о модерне как историческом московском стиле начала XX века, а о современной модернистской архитектуре. Что касается третьего направления, то это не хай-тек, а скорее несколько экстремальный вариант современной архитектуры, как в случае с домами в Банном и Коробейниковом переулках. Это архитектура очень хорошего качества, и понятно, что ее не может быть много, да и не будет, потому что любители экстремальности всегда в меньшинстве. Другая сторона - коммерческая архитектура, которая ориентируется на московскую среду. В Москве всегда присутствовало смешение стилей, она всегда была эклектична, это город, где последующие пласты наслаиваются на предыдущие. Не средовой, а скорее историзированный подход к проектированию тоже возможен, хотя мне он не близок.
А что вы думаете о стилях современного жилья?
А. Г.: Для меня вопрос стилей так, как он существует у продавцов или покупателей недвижимости, отсутствует. Для меня стилеобразование - это результат работы, которой я занимаюсь. Я не считаю правильной работу в разных стилях. Для меня это вопрос внутренней структуры, понимания, по каким принципам должен форми¬роваться дом, что должно на него влиять. И даже если дом стоит в истори¬ческой среде, он должен отвечать контексту своим масштабом, пропорциями, уровнем качества деталей. Но идеологически делать один дом «а-ля классика», а другой «а-ля модерн» мне кажется странным. Есть и вопрос жанра. Мы работаем в различных регионах. Мы проектируем в разных климатических поя¬сах, где существуют свои нюансы. У нас сейчас, к примеру, много проектов на юге, в Краснодарском крае. И для нас это другой жанр архитектуры. Причем современная архитектура связана с функцией, структурой здания, коммуникациями, движением вокруг и по зданию. Естественно, связана она и с контекстом, окружающей средой. Однако чисто контекстуальная архитектура, мимикрирующая под окружение, не всегда является единственно правильным решением. Поэтому для меня существует некое профессиональное представление, можно сказать, что мы не занимаемся стопроцентно коммерческой архитектурой. Как говорил Мис ван дер Роэ, стиль выбирает не архитектор и не заказчик, а эпоха, в которую мы живем, которая определяет объективные потребности.
Вячеслав, когда вы участвуете в проекте с нуля, вы как-то корректируете техническое задание на проектирование, чтобы впоследствии повысить продажи?
В. Л.: Дом должен начинаться с концепции проекта, в которую входят анализ рынка, характер конкурентного окружения, будущие технико-кономические показатели проекта. В ней определяются и обосновыва¬ются класс проекта, будущая ценовая политика, потенциальный потребитель и, ес¬тественно, экономические показатели.
При разработке концепции мы всегда привлекаем архитектурное бюро, и оно учас¬твует в разработке технико-экономических показателей с четом градостроительных ограничений и возможных объемных решений. После этого происходит разработка уже архитектурной концепции, которая определяет стилевое решение, учитывает все основные будущие параметры дома, инженерные особенности, метражи, которые могут пользоваться спросом. При таком сценарии проекта застройщик уже четко понимает, что в экономике проекта не будет ошибки. Девелопер оказывается защищен в максимальной мере. И мы тоже — тем, что сможем в кратчайшие сроки выполнить обязательства перед застройщиком. А уже дальше с учетом потенциального соинвестора возникает экспозиция, то есть продвижение проекта. Примером проекта, подготовленного именно таким образом и удачно вышедшего на рынок, можно назвать дом по улице Гиляровского, 55, это наш совместный проект с Алексеем. Вместе с архитектурным бюро «Гинзбург Архитектс» мы подготовили концепцию по двум проектам в городе Алматы. Сейчас ведем работу по жилому комплексу на Трехгорном Валу, кото¬рый, скорее всего, начнет реализовываться в конце этого года.
А. Г.: Специфика работ, которые мы выполняли совместно с компанией «Новое Качество», состоит в том, что создается комплексный продукт. И одновременно ана¬лизируется потребитель, для которого этот продукт будет удачен. То есть не некий универсальный дом, который подошел бы любому человеку, а более точно адресо¬ванный. Дома, о которых мы говорим, небольшие, то есть заведомо отсутствует ситуация «супермаркета квартир». В отличие от офисных зданий, изначально унифицированных, жилье - работа более сложная, поскольку планировка квартир обусловлена боль¬шим количеством факторов. Надо сразу думать, для кого предназначен дом. И поэтому с жильем очень интересно работать.
Как происходит процесс увидения дома, как вы понимаете, что именно должно быть построено в данном месте?
А. Г.: Хочется представить себе дом так, как будто он всегда стоял на этом месте, как неотъемлемую часть городского ландшафта. Здание может быть совершенно современной архитектуры, но она должна соответствовать месту. При этом нужно проектировать изнутри наружу. С точки зрения функции, структуры дома бесполезно придумывать какой-то даже замечательный образ и потом стараться в него что-нибудь втиснуть. Поэтому сначала нужно придумывать структуру, такую, чтобы она была логичной. Необходимо представлять себе квартиру, на сколько сторон она должна выходить, может быть, не каждую, поскольку есть какое-то количество типов квартир, но я стараюсь продумывать планировку каждого типа. Кстати, это позволяет лучше решать собственно коммерческие задачи.
А как обстоит с загородной недвижимостью?
В. Л.: Здесь опять же преоб¬ладает классика. Хотя есть хорошие примеры современного стиля - как, например, поселок «Клуб 20'71». Люди, которые покупали там дома, в основном 30-45 лет. И многие девелоперы сейчас проектируют именно поселки в современном стиле.
А. Г.: Относительно загородных домов в коттеджных поселках и таунхаусах есть один нюанс - у нас долго не было традиции такого проживания. Исторические примеры -классические усадьбы, недвижимость для богатых людей. Современный человек, довольно быстро разбогатевший, начинает искать какие-то атрибуты, которые бы отвечали его новому положению. И классика в этом смысле - наиболее благодатная почва. Сейчас многие застройщики постепенно приходят к поиску регионального соответствия. В пригородах любого европейского города нет такого многообразия форм и стилей, как в наших коттеджных поселках. Существует определенная традиция, причем она в каждой стране имеет свои корни, культурные, религиозные, социальные. Хорошо, что сегодня поселки стали приобретать черты комплексной застройки. Однако существует очень много клише, когда, например, заказчик говорит, что хочет спокойную классику, а потом делается проект вполне современного дома, и он как раз и оказывается спокойной классикой.
Можно ли говорить о видоизменении проектирования, типологии недвижимости и моделей ее потребления?
В. Л.: Периодически появляются новые сегменты рынка жилья, как, например, в случае с деловым центром Москва-Сити. Там на многих участках в офисных центрах в верхних этажах будут размещаться апартаменты. Для Москвы это новый продукт, но он уже пользуется популярностью. Это квартиры, которые не предназначены для постоянной жизни с семьей и детьми. Это жилье для человека, который доволен панорамным видом и которому нужно попасть в офис, просто спустившись на лифте.
А. Г.: Стиль жизни изменяется и усложняется, что порождает новые типы жилья. Апартаменты в деловом центре - один из них. Совершенно другой - квартирный дом за городом, к примеру, тот, что мы проектировали в Жуковке. Там за¬мечательное место, и хотелось сделать своего рода дом в парке. У застройщика не было консультантов, поэтому пришлось самостоятельно выстраивать типоло¬гию квартир, многое придумывать. Так, к примеру, квартиры первого этажа оказались более выигрышными - они подняты на цоколь и имеют террасные входы с улицы. Аналогичный подход приме¬ним к курортному жилью - здесь возникает ценность первого этажа. В Сочи, на¬пример, мы строим первый галерейный дом. Странно, что никто пока до этого не додумался. У него одна сторона представляет собой открытую галерею, из которой можно попасть в квартиры. Есть особенности апартаментов - курорт требует наличия открытого пространства, у каждой квартиры должны быть лоджии, террасы с видом на море. Вот еще новый тип жилья.
В. Л.: И в новом жилом доме в Алматы мы делаем квартиры с террасами на первых этажах с выходом на небольшой кусок земли, какой обычно прирезывают к таун-хаусу, поскольку позволяют климатические условия. Самое ликвидное и дорогое жилье - на первых этажах. Причем дома стоят в верхней части города, откуда открываются панорамные виды. Самое интересное, что если бы в Москве не были так сильно ограничены пло¬щадки под строительство, то, по нашему мнению, самые ликвидные квартиры были бы также с небольшим московским двориком, на первых-вторых этажах. Я думаю, это будет применяться, когда начнется реализация проекта «Золотой остров».
Что вы думаете о будущем?
В. Л.: Чтобы понять, как будет складываться ситуация через 5-10 лет, возьмем в качестве аналогии европейские столицы, Лондон, Париж. Когда плотность новой застройки достигает максимума, начинается реконструкция старых зданий. В московских переулках стоят замечательные постройки. Если дом начала XX века реконструировать, сохранив парадный фасад, он станет дорогим и популярным объектом недвижимости. И в Москве через какое-то время начнется реализация именно таких проектов.
А. Г.: Строительство в центре Москвы новых домов будет ограничиваться, и не только из-за нехватки площадок. Можно сколько угодно любить современную архитектуру, но новое строительство связано с риском потери исторической среды. Именно так произошло с Остоженкой, где фактически появился новый микрорайон, хотя он очень грамотно спроектирован и обладает своей контекстуальной идеологией. Кроме того, акценты нового строительства перенесутся на периферию. Во многих городах развивается строительство и возникают серьезные требования к качеству архитектуры. Работать в других городах интересно, и я это делаю. Что касается Москвы, со временем из города уйдут промзоны, и на их местах (а это бывают превосходные земли) будут реализованы новые проекты. В будущем предстоит работать с новыми и очень интересными задачами, поскольку станут освобождаться площадки, которые предоставляют колоссальные возможности для работы архитектора. Это возможности комплексные: одно дело - точечный дом в центре города и совершенно другое - сформировать застройку как комплекс зданий. Организовывать среду обитания и непросто, и очень интересно.


Возврат к списку


Guest
http://www.coachoutletonlinecoachfactoryoutlet.com.co
http://www.ralph-laurenoutletuk.me.uk
http://www.canadagoosejacketsoutlet.com.co
http://www.cheapnfljerseys.name
http://www.raybansunglassesonsale90off.us.com
http://www.nikeoutletstorelocations.com
http://www.giuseppezanottioutlet.us.com
http://www.michaelkorsoutletpurses.us.com
http://www.michaelkorsoutletclearancea.us.com
http://www.michael-korsoutlet.name
http://www.polo-outletstores.us.com
http://www.pandorasjewelry.org.uk
http://www.ugg-bootsoutlet.com.co
http://www.michael-korsoutletofficial.us.com
http://www.uggoutletlocations.in.net
http://www.pandorajewelrys.name
http://www.pumaoutletstore.us.com
http://www.coachfactoryoutletonlinestores.us.com
http://www.canadagooseofficial.com.co
http://www.coachoutletonlinestoreofficial.us.com
http://www.adidasoutlet.us.org
http://www.canadagooseoutletshop.com
http://www.raybansunglasses90off.us.com
http://www.raybansun-glasses.com.co
http://www.kate-spadeoutlet.us.org
http://www.michael-korsoutletstore.in.net
http://www.oakley-sunglassesclearance.us.com
http://www.michaelkorsclearanceoutlet.us.com
http://www.niketrainersnikeshoes.org.uk
http://www.ugg-outletonline.us.org
http://www.polo-ralphlaurenuk.me.uk
http://www.toryburchoutletstores.us.com
http://www.christianlouboutin.com.co
http://www.hermesbeltsoutlet.us.com
http://www.raybansunglassesformen.us.com
http://www.longchampoutletofficial.us.com
http://www.oakleysunglasseswholesaleonline.us.com
http://www.uggoutletofficial.com.co
http://www.coachoutleto.us.com
http://www.coachoutletcoachfactoryoutlets.us.com
http://www.coachoutletbags.us.com
http://www.ugg-outletstore.com.co
http://www.michaelkorsoutlet-clearance.com
http://www.uggoutlet-store.us.org
http://www.cheapuggs.eu.com
http://www.michaelkorsoutlet-onlinestores.us.com
http://www.uggbootsforwomen.us.org
http://www.adidasnmd-r1.us.com
http://www.polooutletralph-lauren.us.com
http://www.ralphlaurenoutlets.org.uk
http://www.canadagooseoutletofficial.com.co
http://www.oakley-sunglassesoutletonline.us.com
http://www.uggsbootsoutlet.in.net
http://www.nike-shoes.us.org
http://www.polooutletralphlauren.us.com
http://www.ralphlauren-outletuk.org.uk
http://www.raybansunglassesa.us.com
http://www.oakleysunglassesfactory.us.com
http://www.fitflopssaleclearance.name
http://www.cheapraybans-sunglasses.us.com
http://www.polo-ralphlauren-pascher.fr
http://www.oakleysunglasseswholesaler.us.com
http://www.ugg-outletstore.us.com
http://www.christianlouboutin.net.co
http://www.pradaoutletstore.us
http://www.coachfactory-outlet.eu.com
http://www.pradaoutlet-store.us.com
http://www.fitflopsaleclearance.us.com
http://www.coach-outletonlineclearance.us.com
http://www.oakleysunglassescheaps.us.com
[IMG]
http://www.uggoutletstoreonline.us.org
http://www.polo-ralphlauren.net.co
http://www.poloralph-laurenuk.co.uk
http://www.michael-korshandbags.name
http://www.oakleysunglassesformen.us.com
[IMG]
http://www.canada-goosejacketsoutlet.name
http://www.monclerjackets-uk.me.uk
http://www.mulberryhandbags-uk.co.uk
http://www.oakleysunglassesshopping.us.com
http://www.michaelkorsoutletdiscount.us.com
http://www.uggoutlet.name
http://www.truereligionjeans-sale.us.com
http://www.nikeoutlet.com.co
http://www.poloralphlauren-shirts.us.com
http://www.canadagoose.name
http://www.uggoutletonlinestores.in.net
http://www.ralphlauren-shirts.org.uk
http://www.michaelkorsoutlet-clearance.us
http://www.christianlouboutinoutlet-store.us.com
http://www.michaelkorsoutletonlineshops.us.com
http://www.coach-outletonlinecoachfactoryoutlet.us.com
http://www.pandoraoutlets.us.com
http://www.cheapuggboots.org
http://www.canada-goose-outlet.com.co
http://www.uggoutlet-stores.in.net
http://www.michaelkorsoutlet-clearances.us.com
http://www.nhljerseyss.us.com
http://www.polooutlet-stores.us.com
http://www.valentinooutlet.in.net
http://www.oakleysunglasseswholesaleok.us.com
yaoxuemei20170913
Имя Цитировать
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 
Обратный звонок