Инвестиции в апартаменты2

14.05.2015

Первые проекты апартаментов  появились на рынке московской недвижимости в 2000 году, но не не были массовыми, вторая волна  -  2007-2008 году. Тогда спрос на коммерческую недвижимость вследствие кризиса упал, и девелоперы решили перевести часть коммерческих проектов в  апартаменты, т.е. фактически - под жилье. Новый формат прижился и быстро обрел популярность, особенно у состоятельных бизнесменов, инвесторов и компаний, приобретающих жилье для приезжих сотрудников. С 2010 года апартаменты показали великолепную динамику: их доля на рынке выросла более чем в 10 раз, с 3 % в 2010 до 34 % в 2014.

Риэлторы утверждают, что до 20 % московских апартаментов приобретаются с инвестиционными целями. И действительно, с точки зрения инвестиций, апартаменты – вложение весьма выгодное, особенно на первичном рынке.

Преимущества апартаментов:

Низкая цена. В силу своего формата, апартаменты стоят дешевле аналогичных квартир в том же районе. Для квартир и апартаментов, находящихся на одной стадии готовности, разница в цене может составлять от 7 % до 25 %. Если же покупать апартаменты на начальной стадии строительства, инвестор имеет возможность значительно приумножить свой первоначальный капитал. Например, в комплексе Balchug Residence в данный момент цена апартаментов начинается от 25 млн рублей, а со временем их стоимость будет стремиться к цене квартир в близлежащих домах (от 60 млн рублей), то есть инвесторы смогут капитализировать свои средства минимум в два раза. Разумеется, максимальный доход можно получить только если тщательно выбирать объект для инвестирования, оценивая всю совокупность его параметров, в том числе и будущую ликвидность.

Balchug Viewpoint – новый комплекс апартаментов на Садовнической ул.
Balchug Viewpoint– новый комплекс апартаментов на Садовнической ул.

Высокая доходность. Обычно считается, что сдача в аренду жилья не особенно выгодно частному инвестору, поскольку окупаемость растягивается более чем на  12-15лет. Однако, поскольку цена апартаментов ниже, а арендная ставка такая же, как на квартиры, их доходность, в зависимости от цены входа, составляет 10-12 %, а окупаемость сокращается до 9-10 лет. К тому же доходность апартаментов можно повысить, зарегистрировав ИП – при сдаче жилья в аренду для индивидуального предпринимателя налог составляет всего 6 %, тогда как для частного лица – 13 %.  Но нужно иметь ввиду, что при продаже ИП заплатит 6% от выручки, без учёта сроков владения и цены при покупке, а частное лицо после трёх лет владения не заплатит налогов.  В каждом конкретном случае нужно взвешивать плюсы и минусы.

Простота согласования перепланировки. Хотя большинство современных квартир имеет так называемую свободную планировку, это не означает, что согласовывать их переустройство не нужно. При этом получение согласований проходит по точно той же схеме, что и для обычных квартир. А вот перепланировка нежилых помещений столь строго не регулируется. Это значит, что воплощение дизайн-проекта в апартаментах потребует меньших затрат и вложений, а собственник не только окажется в выигрыше, но и сделает свой объект более привлекательным для требовательного арендатора.

Престижное расположение. Здания апартаментов не подпадают под закон о точечной застройке, поэтому могут располагаться там, где разрешение на строительство «обычного» дома получить практически невозможно. В частности, в наиболее престижных центральных районах, в связи с дефицитом земли под застройку, большинство новостроек премиального уровня является именно апарт-комплексами. Здесь можно подобрать апартаменты с эксклюзивными видовыми характеристиками, а вот найти аналогичную по качеству квартиру будет практически невозможно. К преимуществам апартаментов также относится их интеграция в торговую и офисную недвижимость – например, в небоскребах Москва-Сити апартаменты располагаются в тех же зданиях, что и офисы. Такое жилье охотно арендуют или покупают компании для размещения топ-менеджеров, приезжающих из других городов.

Социальная однородность. В силу отсутствия социальных объектов, апартаменты премиального класса привлекают наиболее платежеспособных и перспективных арендаторов – состоятельных одиночек, ищущих статусное «деловое» жилье. Ведь семьи с маленькими детьми в таких комплексах селятся редко, а значит шума, беготни и шалостей, нарушающих респектабельное спокойствие жилого комплекса премиального класса, можно не опасаться.

Существуют и апартаменты, нацеленные на семейных клиентов, например, Studio#8
Существуют и апартаменты, нацеленные на семейных клиентов, например, Studio#8

Разумеется, есть у апартаментов и свои минусы, однако насколько они значимы для инвестора?

Отсутствие возможности прописаться. Поскольку апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям, возможна временная регистрация на срок до пяти лет. Согласимся, что для инвестора эта особенность не имеет большого значения.

Апартаменты на верхних этажах деловых центров пользуются популярностью у состоятельных иногородних арендаторов – Меркурий Сити
Апартаменты на верхних этажах деловых центров пользуются популярностью у состоятельных иногородних арендаторов – Меркурий Сити

Более высокий налог. Согласно новой схеме расчета налога на недвижимость, ставка для коммерческих помещений, к которым относятся и апартаменты, составляет от 0,5 % до 2 %. Для сравнения, за обычное жилье придется заплатить в среднем 0,1-0,3 %. Впрочем, налогооблагаемая база для коммерческих помещений может быть до 25 % ниже, чем для жилых. А разница в стоимости квартир и апартаментов в 20-30 % компенсирует налоговые издержки на 10-15 лет вперед, даже без учета дохода, который весь этот срок может приносить сдача апартаментов в аренду. К тому же полностью вопрос с апартаментами еще не решен – возможно, налог на них не будет отличаться от «жилого».

К сожалению, узнать точный размер налога, покупая апартаменты на стадии строительства, невозможно – полная кадастровая стоимость объекта будет определена только после сдачи его в эксплуатацию.

Не подпадают под строительные нормативы для жилья. Поскольку с точки зрения закона апарт-комплексы не являются жилыми домами, их девелоперы не обязаны обеспечивать жильцов социальной инфраструктурой. Здания могут также не отвечать жилищным нормативам, например, по инсоляции или обеспеченности машиноместами. Однако рынок диктует застройщикам свои условия. В проектах, нацеленных на семейное проживание, нередко возводятся детские сады, а что касается паркингов, то у многих апарт-комплексов премиального класса их вместимость даже больше, чем у традиционных многоквартирных домов.

Более высокие коммунальные платежи. В среднем коммунальные услуги обходятся собственникам апартаментов на 10-20 % дороже, чем владельцам обычных квартир. Однако в элитном сегменте, где обслуживание домов обычно ведется собственными УК, разница в оплате коммунальных услуг между апарт-комплексами и обычными квартирами будет практически незаметна.

 


Возврат к списку


chanyuan
chanyuan2017.08.28michael kors outlet clearancembt shoes outletmontblanc pensoakley sunglassescoach outletcoach outletcanada goose jacketsfitflops sale clearanceNike Free shoesmichael kors outlettory burch outletadidas trainersconverse shoesmichael kors handbagsysl outletchristian louboutin uktods outletnike air max 2015ed hardy clothingugg outletmulberry handbagsfitflops outletkate spade handbagsnew balance shoescanada goose outletthomas sabocoach outletchristian louboutin outletcanada goosecoach factory outletcheap jordanscheap jordanscoach outletcheap nhl jerseysburberry outletvans shoescoach outlet onlinecoach outlet onlinetrue religion outletugg bootschrome heartsray bansray ban sunglassespolo ralph laurencanada goose outletchristian louboutin onlineadidas nmd runnermichael kors outletnfl jersey wholesaleray bansmichael kors outletugg outlet,ugg outlet clearance,uggs outlet,ugg outlet online clearance,ugg outlet store,ugg outlet online store,ugg outlet sale,ugg outlet coupons,ugg outlet bootsnike shoeslongchamp soldeferragamo shoescoach outlet onlineugg outletcazal sunglassestrue religion jeanscoach outlet onlinecoach factory outletreebok outlet storebirkenstock outlettory burch outletadidas nmdfutbol baratasugg outlet,ugg outlet store,uggs outlet,ugg outlet online clearance,ugg outlet coupons,ugg outlet boots,ugg outlet online store,ugg outlet salelongchamp pliagesupra shoescoach outletpuma outletmbt shoesugg outletfitflops saleferragamo outletferragamo shoesnike storesoccer jerseysmichael kors factory outletmichael kors walletsoakley sunglassesferragamo shoeschristian louboutin outletray ban sunglassescanada goose outlettrue religion jeanstory burch outletcoach outletswarovski outletray-ban sunglassesferragamo outletray ban sunglasseshermes outletpandora jewelrygiuseppe zanotti outletchristian louboutin shoesjordan shoespolo outletswarovski crystalmichael kors outlet
Имя Цитировать
Guest
http://www.coachoutletonlinecoachfactoryoutlet.com.co
http://www.ralph-laurenoutletuk.me.uk
http://www.canadagoosejacketsoutlet.com.co
http://www.cheapnfljerseys.name
http://www.raybansunglassesonsale90off.us.com
http://www.nikeoutletstorelocations.com
http://www.giuseppezanottioutlet.us.com
http://www.michaelkorsoutletpurses.us.com
http://www.michaelkorsoutletclearancea.us.com
http://www.michael-korsoutlet.name
http://www.polo-outletstores.us.com
http://www.pandorasjewelry.org.uk
http://www.ugg-bootsoutlet.com.co
http://www.michael-korsoutletofficial.us.com
http://www.uggoutletlocations.in.net
http://www.pandorajewelrys.name
http://www.pumaoutletstore.us.com
http://www.coachfactoryoutletonlinestores.us.com
http://www.canadagooseofficial.com.co
http://www.coachoutletonlinestoreofficial.us.com
http://www.adidasoutlet.us.org
http://www.canadagooseoutletshop.com
http://www.raybansunglasses90off.us.com
http://www.raybansun-glasses.com.co
http://www.kate-spadeoutlet.us.org
http://www.michael-korsoutletstore.in.net
http://www.oakley-sunglassesclearance.us.com
http://www.michaelkorsclearanceoutlet.us.com
http://www.niketrainersnikeshoes.org.uk
http://www.ugg-outletonline.us.org
http://www.polo-ralphlaurenuk.me.uk
http://www.toryburchoutletstores.us.com
http://www.christianlouboutin.com.co
http://www.hermesbeltsoutlet.us.com
http://www.raybansunglassesformen.us.com
http://www.longchampoutletofficial.us.com
http://www.oakleysunglasseswholesaleonline.us.com
http://www.uggoutletofficial.com.co
http://www.coachoutleto.us.com
http://www.coachoutletcoachfactoryoutlets.us.com
http://www.coachoutletbags.us.com
http://www.ugg-outletstore.com.co
http://www.michaelkorsoutlet-clearance.com
http://www.uggoutlet-store.us.org
http://www.cheapuggs.eu.com
http://www.michaelkorsoutlet-onlinestores.us.com
http://www.uggbootsforwomen.us.org
http://www.adidasnmd-r1.us.com
http://www.polooutletralph-lauren.us.com
http://www.ralphlaurenoutlets.org.uk
http://www.canadagooseoutletofficial.com.co
http://www.oakley-sunglassesoutletonline.us.com
http://www.uggsbootsoutlet.in.net
http://www.nike-shoes.us.org
http://www.polooutletralphlauren.us.com
http://www.ralphlauren-outletuk.org.uk
http://www.raybansunglassesa.us.com
http://www.oakleysunglassesfactory.us.com
http://www.fitflopssaleclearance.name
http://www.cheapraybans-sunglasses.us.com
http://www.polo-ralphlauren-pascher.fr
http://www.oakleysunglasseswholesaler.us.com
http://www.ugg-outletstore.us.com
http://www.christianlouboutin.net.co
http://www.pradaoutletstore.us
http://www.coachfactory-outlet.eu.com
http://www.pradaoutlet-store.us.com
http://www.fitflopsaleclearance.us.com
http://www.coach-outletonlineclearance.us.com
http://www.oakleysunglassescheaps.us.com
[IMG]
http://www.uggoutletstoreonline.us.org
http://www.polo-ralphlauren.net.co
http://www.poloralph-laurenuk.co.uk
http://www.michael-korshandbags.name
http://www.oakleysunglassesformen.us.com
[IMG]
http://www.canada-goosejacketsoutlet.name
http://www.monclerjackets-uk.me.uk
http://www.mulberryhandbags-uk.co.uk
http://www.oakleysunglassesshopping.us.com
http://www.michaelkorsoutletdiscount.us.com
http://www.uggoutlet.name
http://www.truereligionjeans-sale.us.com
http://www.nikeoutlet.com.co
http://www.poloralphlauren-shirts.us.com
http://www.canadagoose.name
http://www.uggoutletonlinestores.in.net
http://www.ralphlauren-shirts.org.uk
http://www.michaelkorsoutlet-clearance.us
http://www.christianlouboutinoutlet-store.us.com
http://www.michaelkorsoutletonlineshops.us.com
http://www.coach-outletonlinecoachfactoryoutlet.us.com
http://www.pandoraoutlets.us.com
http://www.cheapuggboots.org
http://www.canada-goose-outlet.com.co
http://www.uggoutlet-stores.in.net
http://www.michaelkorsoutlet-clearances.us.com
http://www.nhljerseyss.us.com
http://www.polooutlet-stores.us.com
http://www.valentinooutlet.in.net
http://www.oakleysunglasseswholesaleok.us.com
http://www.coachoutletonlinecoachfactoryoutlet.com.co
http://www.ralph-laurenoutletuk.me.uk
http://www.canadagoosejacketsoutlet.com.co
http://www.cheapnfljerseys.name
http://www.raybansunglassesonsale90off.us.com
http://www.nikeoutletstorelocations.com
http://www.giuseppezanottioutlet.us.com
http://www.michaelkorsoutletpurses.us.com
http://www.michaelkorsoutletclearancea.us.com
http://www.michael-korsoutlet.name
http://www.polo-outletstores.us.com
http://www.pandorasjewelry.org.uk
http://www.ugg-bootsoutlet.com.co
http://www.michael-korsoutletofficial.us.com
http://www.uggoutletlocations.in.net
http://www.pandorajewelrys.name
http://www.pumaoutletstore.us.com
http://www.coachfactoryoutletonlinestores.us.com
http://www.canadagooseofficial.com.co
http://www.coachoutletonlinestoreofficial.us.com
http://www.adidasoutlet.us.org
http://www.canadagooseoutletshop.com
http://www.raybansunglasses90off.us.com
http://www.raybansun-glasses.com.co
http://www.kate-spadeoutlet.us.org
http://www.michael-korsoutletstore.in.net
http://www.oakley-sunglassesclearance.us.com
http://www.michaelkorsclearanceoutlet.us.com
http://www.niketrainersnikeshoes.org.uk
http://www.ugg-outletonline.us.org
http://www.polo-ralphlaurenuk.me.uk
http://www.toryburchoutletstores.us.com
http://www.christianlouboutin.com.co
http://www.hermesbeltsoutlet.us.com
http://www.raybansunglassesformen.us.com
http://www.longchampoutletofficial.us.com
http://www.oakleysunglasseswholesaleonline.us.com
http://www.uggoutletofficial.com.co
http://www.coachoutleto.us.com
http://www.coachoutletcoachfactoryoutlets.us.com
http://www.coachoutletbags.us.com
http://www.ugg-outletstore.com.co
http://www.michaelkorsoutlet-clearance.com
http://www.uggoutlet-store.us.org
http://www.cheapuggs.eu.com
http://www.michaelkorsoutlet-onlinestores.us.com
http://www.uggbootsforwomen.us.org
http://www.adidasnmd-r1.us.com
http://www.polooutletralph-lauren.us.com
http://www.ralphlaurenoutlets.org.uk
http://www.canadagooseoutletofficial.com.co
http://www.oakley-sunglassesoutletonline.us.com
http://www.uggsbootsoutlet.in.net
http://www.nike-shoes.us.org
http://www.polooutletralphlauren.us.com
http://www.ralphlauren-outletuk.org.uk
http://www.raybansunglassesa.us.com
http://www.oakleysunglassesfactory.us.com
http://www.fitflopssaleclearance.name
http://www.cheapraybans-sunglasses.us.com
http://www.polo-ralphlauren-pascher.fr
http://www.oakleysunglasseswholesaler.us.com
http://www.ugg-outletstore.us.com
http://www.christianlouboutin.net.co
http://www.pradaoutletstore.us
http://www.coachfactory-outlet.eu.com
http://www.pradaoutlet-store.us.com
http://www.fitflopsaleclearance.us.com
http://www.coach-outletonlineclearance.us.com
http://www.oakleysunglassescheaps.us.com
[IMG]
http://www.uggoutletstoreonline.us.org
http://www.polo-ralphlauren.net.co
http://www.poloralph-laurenuk.co.uk
http://www.michael-korshandbags.name
http://www.oakleysunglassesformen.us.com
[IMG]
http://www.canada-goosejacketsoutlet.name
http://www.monclerjackets-uk.me.uk
http://www.mulberryhandbags-uk.co.uk
http://www.oakleysunglassesshopping.us.com
http://www.michaelkorsoutletdiscount.us.com
http://www.uggoutlet.name
http://www.truereligionjeans-sale.us.com
http://www.nikeoutlet.com.co
http://www.poloralphlauren-shirts.us.com
http://www.canadagoose.name
http://www.uggoutletonlinestores.in.net
http://www.ralphlauren-shirts.org.uk
http://www.michaelkorsoutlet-clearance.us
http://www.christianlouboutinoutlet-store.us.com
http://www.michaelkorsoutletonlineshops.us.com
http://www.coach-outletonlinecoachfactoryoutlet.us.com
http://www.pandoraoutlets.us.com
http://www.cheapuggboots.org
http://www.canada-goose-outlet.com.co
http://www.uggoutlet-stores.in.net
http://www.michaelkorsoutlet-clearances.us.com
http://www.nhljerseyss.us.com
http://www.polooutlet-stores.us.com
http://www.valentinooutlet.in.net
http://www.oakleysunglasseswholesaleok.us.com
YAOXUEMEI20170913
Имя Цитировать
Guest
ray ban sunglassescoach factory outletbotas uggfitflops sale clearancecoach handbagsnike outletblackhawks jerseyugg salesupreme ukralph lauren pas cherugg salecheap ray ban sunglassescoach bagscoach factory outletugg pas cherugg on saleadidas wingshermes birkin handbagswholesale nfl jerseyscanada goose jackasupra shoesdoudoune canada goosecoach outletcartier glassesarmani sunglassescoach outletmichael kors handbagsnike huaracheugg outletuggs outletburberry outletkate spade outletralph lauren outletugg australianike outletnorth face outletugg clearancemoncler jacketssalvatore ferragamo outletugg boots on saleugg bootscheap ugg bootscheap rolex watchesnike storekate spade outletray ban sunglasses outletcheap snapbackshenrikh mkhitaryan jerseycoach factory outletjordan shoeslongchamp handbagspandora charmsray ban sunglasses salekate spade outletlongchamp outlet onlineuggs on saleadidas outlet storebirkenstock outletadidas yeezy boosthollister clothingralph laurenprada handbagsnorth face outletcanada goose ukbirkenstock sandalscheap ugg bootsugg salecheap jordansoakley sunglassesadidas shoespolo ralph laurenmichael kors günstigralph lauren outletugg outletburberry outletmontblanc penstrue religionnorth face ukugg ukugg bootsuggs outletmichael kors ukcanada goose saleugg slippersburberry outletugg bootsstan smith shoesair jordan pas cherbirkenstock shoestrue religion jeansmichael kors outletferragamo shoesadidas stan smithmoncler jackauggs outletbeats by dre headphonesugg schuhecheap nfl jerseysmichael kors outletmbt scarpeoakley sunglassescanada goose outletcheap nfl jerseysmichael korschristian louboutin outletchaussures christian louboutinpandora jewelryray ban sunglassesralph lauren skjortenorth face clearance201711.8chenjinyan
Имя Цитировать
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 
Обратный звонок