Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость Германии и других стран

12.05.2015

В течение длительного времени инвестиции в коммерческую недвижимость за рубежом существенно уступали вкладам в жилую зарубежную недвижимость в популярности у россиян. Наши соотечественники в первую очередь интересовались приобретением квартиры или виллы для собственного проживания. Однако времена меняются, и сегодня россияне все чаще ищут недвижимость в качестве средства сохранить капитал и заставить его работать.

Русские идут?

Сравнительная доля российских инвесторов в коммерческую недвижимость в европейских странах достаточно невелика. Эксперты отмечают, что даже в Германии по объему вложенного капитала коммерческие инвесторы из России не входят в первую двадцатку общего рейтинга, хотя по объему инвестиций в жилую недвижимость находятся в некоторых странах на 1-4 местах.

Причин этому называется несколько. Некоторые инвестиционные консультанты говорят о «нерасторопности» российских инвесторов, которые слишком долго примеряются и перепроверяют всевозможные аспекты будущей сделки, из-за чего выгодные объекты часто уходят к другим покупателям. Другие отмечают завышенные ожидания российских инвесторов по доходности: многие из них ищут объекты с доходностью 10-15 % там, где реально получить не более 7 %.

Арендный бизнес в Берлине
Арендный бизнес в Берлине – доходность до 7 % годовых

Впрочем, в абсолютных величинах размеры «российских» вложений в зарубежную недвижимость впечатляют – например, в 2013 году по некоторым оценкам они превысили 35 млрд долларов. Инвестиционные консультанты говорят, что сегодня все больше состоятельных россиян предпочитают коммерческую недвижимость жилой.

Почему коммерческая?

В первую очередь это связано с растущей компетентностью инвесторов, которые успели «обжечься» на жилой недвижимости. Например, существуют многочисленные примеры (Дубаи, Панама, Калабрия) того, как масштабный рост цен на первичную недвижимость, обещавший солидный доход, в итоге оказывался ничем иным, как «пузырем», и при попытке зафиксировать прибыль инвестор обнаруживал, что не только ничего не приобрел, но даже понес убытки. В других случаях (Греция, Испания, Флорида) инвесторы надеялись приобрести недвижимость на «дне» рынка по минимальным ценам и впоследствии ее выгодно перепродать. Однако спрос на такую недвижимость впоследствии оказывался близким к нулевому, а роста цен не предвидится и поныне.

Доходные дома
Доходные дома – надежное и выгодное вложение

Конечно, многие инвестируют в жилую недвижимость не с целью скорой перепродажи, а для сдачи в аренду. Однако в этом случае коммерческая недвижимость имеет существенное преимущество перед жилой в доходности. В среднем в привлекательных для инвестиций странах Европы жилая недвижимость приносит 2-6 % годовых, а коммерческая – 7-8 %. Например, в Лондоне сдача в аренду квартиры может принести не более 5 % годовых. А доходность от коммерческой недвижимости может достигать 10-12 % в год.

К тому же, в некоторых странах (в частности, в Германии) существует государственное регулирование арендной ставки в жилом секторе, которая поднимается не более чем на 3 % год. При этом перепродажа жилой недвижимости в той же Германии или Австрии невыгодна из-за «спекулятивного налога». Тогда как коммерческая недвижимость подобных ограничений не имеет. Кроме того, коммерческая недвижимость гораздо прозрачнее при оценке (собственнику достаточно тяжело спекулятивно «задрать» цену) и проще в управлении (арендаторы в торговом центре являются намного более аккуратными плательщиками, а ротация их гораздо менее интенсивна, сравнительно с жильцами съемных квартир).

По статистике, наибольшей популярностью у россиян для инвестиций в коммерческую недвижимость пользуются отели и доходные дома. Однако управление такими объектами имеет свою специфику, поэтому при покупке таких объектов, как 4-5-звездочные отели во Франции рекомендуется заключать договор с известными управляющими компаниями. Порог вхождения в подобные объекты составляет десятки миллионов евро. Если инвестиционный капитал ограничен 5 млн евро, можно обратить внимание на склады самообслуживания, торговые центры и офисные здания. В пределах 500 тыс. евро можно удачно инвестировать в мини-отели, рестораны, бары, арендный бизнес, складские и офисные помещения.

Куда вкладывать?

Грамотные инвесторы предпочитают страны со стабильным рынком, надежной доходностью, высокими темпами экономического роста, прозрачными схемами покупки и эксплуатации недвижимости. Центром европейских инвестиций по праву считается Лондон. В британской недвижимости инвесторов привлекает стабильный рост стоимости объектов и доходности, например, прирост капитальной стоимости в Лондоне за 10 лет составлял в среднем 8,4 % в год. Однако порог вхождения здесь достаточно высок: основные продажи идут в сегменте 1,5-10 млн евро и даже выше.

Для успешной работы 5-звездочного отеля необходим контракт с управляющей компанией
Для успешной работы 5-звездочного отеля необходим контракт с управляющей компанией

В Германии цены более демократичны. По оценкам экспертов, в стране с пятой экономикой в мире российских инвесторов в основном интересуют объекты до 1,5 млн евро, но существуют предложения коммерческой недвижимости и по ценам ниже 500 тыс. евро. Наилучшую доходность показывает Берлин (5 %), за которым следуют Франкфурт (4 %) и Мюнхен (3 % годовых).

По оценкам инвестиционных консультантов, наибольшим спросом пользуется коммерческая недвижимость в Германии, Латвии и Чехии. Причем в двух последних странах «коммерческая» активность россиян во многом объясняется возможностью оформить вид на жительство в этих странах путем приобретения целого предприятия или доли в каком-либо работающем бизнесе.

Достаточно привлекательна в инвестиционном плане Австрия, где стоимость недвижимости активно растет (при этом Вена лидирует по числу арендаторов в мире), а также Швейцария, которая демонстрирует устойчивые показатели экономического роста с 2009 года.

А вот южные страны с точки зрения инвестиций являются не лучшим выбором. Большинство инвесторов приобретают здесь жилую недвижимость, надеясь получить доход от сдачи ее в аренду. Однако в действительности представления о доходности подобных объектов сильно преувеличены – действительно выгодна краткосрочная аренда может быть выгодна только в больших городах и столицах.

В целом следует признать, что при покупке зарубежной коммерческой недвижимости инвестора поджидает немало подводных камней. Поэтому наилучшим выбором для того, кто привык тратить деньги с умом, будет обратиться к квалифицированному консультанту, который подберет интересный объект с наилучшей доходностью.


Возврат к списку


Обратный звонок