Инвестиции в коммерческую недвижимость России: Москва

09.04.2015

Согласно аналитическим данным, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2014 году составил 3,5 млрд долларов: 80 % из них пришлись на рынок Москвы, 10 % – Санкт-Петербурга, остальные 5 % на регионы.

Среди сегментов недвижимости они распределились следующим образом:

  • Офисная – 1,4 млрд долларов (40 %).
  • Торговая – 1 млрд долларов (29 %).
  • Гостиничный бизнес – 559 млн долларов (16 %).
  • Складская – 59 млн долларов (2 %).
  • Земля – 133 млн долларов (4 %).
  • Другое – 349 млн долларов (10 %).

Если показатель общего объема инвестиций сравнивать с 2013 годом, он снизился на 60 %, но в нынешнем 2015 году ни дальнейшего снижения, ни какого-либо значительного роста, по мнению экспертов, не предвидится. Согласно их прогнозам, он сохранится на уровне 3,5 млрд долларов.

При этом аналитики отметили снижение объема реальных сделок на рынке коммерческой недвижимости из-за возникшего в России кризиса и оРонестабильности валютного рынка. Активность среди инвесторов возросла только в секторе торговой недвижимости и офисной (B и С классов).

Это то, что касается ситуации на рынке капиталов в целом, а теперь давайте подробнее рассмотрим ситуацию на столичном рынке коммерческой недвижимости.

Офисная недвижимость

В сегменте офисной недвижимости наблюдался рост вакантных площадей: по итогам года в классе А показатель увеличился до 29,6 %, в классе В – до 15,3 %.

В результате этого цена продажи офисной недвижимости снизилась и составила в классе А 4400-5500 долларов/кв. м, в классе В – 3000-5000 долларов/кв. м.

Показатель среднего размера инвестиционной сделки в секторе офисной недвижимости достиг отметки в 105 млн долларов, а ставка капитализации выросла до 10 %.

Крупнейшие инвестиционные сделки на столичном рынке офисной недвижимости за 2014 год:

Объект

Адрес в Москве

Общая площадь (тыс. кв. м)

Класс

Цена сделки (в млн долларов)

Покупатель

Продавец

БЦ «Северное Сияние»

САО

Улица Правды, дом 26

39

B+

152,8

Eastern Property Holdings

Lenhart Global

БЦ «Берлинский дом»

ЦАО

Улица Петровка, дом 5

13,4

A

74,3

Eastern Property Holdings

Данные отсутствуют

БЦ «Женевский дом»

ЦАО

Улица Петровка, дом 7

16,5

A

74,3

Eastern Property Holdings

Данные отсутствуют

Башня «Империя»

ЦАО

Пресненская набережная, дом 6, строение 2

287

480

Solvers

MosCityGroup

Башня «Россия»

ЦАО

Пресненская набережная, участки 17-18

320

280

Renaissance Construction

Данные отсутствуют

*Данные компании S.A. Ricci

Торговая недвижимость

Объем вакантных площадей увеличился и в сегменте столичной торговой недвижимости, к концу 2014 года он составил 6 %, ставка капитализации выросла до 10,5 %.

За прошедший год в столице было введено в эксплуатацию 15 новых ТЦ, общий объем арендопригодных (GLA) торговых площадей в которых составил около 0,732 млн кв. м. Надо заметить, что данный показатель является рекордным за всю историю Москвы. Рост ввода торговых площадей по сравнению с предыдущим 2013 годом достиг 257 %.

Общее количество предлагаемых арендопригодных (GLA) торговых площадей в качественных ТЦ Москвы по итогам 2014 года достигло показателя 4,646 млн кв. м. При этом уровень обеспеченности жителей столицы качественными торговыми площадями (GLA) составил 380 кв. м на 1 тыс. человек.

При этом часть крупнейших проектов, таких как «Авиапарк», «Вегас Крокус Сити», GoodZone, «Мозаика», «Ханой-Москва», «Москворечье», можно отнести еще к докризисному периоду 2008 года. А часть тех, чье открытие планировалось в 2014 году, будет введена в эксплуатацию только в нынешнем 2015 году, например, это «Колумбус» (135 тыс. кв. м GLA), ТЦ Mari (70 тыс. кв. м GLA), и «Кунцево Плаза» (68 тыс. кв. м GLA).

Крупнейшей прошлогодней инвестиционной сделкой на московском рынке торговых площадей стала:

ТЦ

Адрес

Общая площадь (тыс. кв. м)

Цена сделки (в млн долларов)

Покупатель

Продавец

River Mall

ЮАО

Автозаводская улица, дом 16

258

335,4

Hals-development

Банк Москвы

*Данные компании S.A. Ricci

Но откроется этот торговый центр тоже только в конце 2015 года.

Складская недвижимость

Данный сегмент мы будем рассматривать в разрезе Московского региона и приведем данные по основным показателям за 2014 год, относящимся к логистическим центрам класса А:

  • Всего новых качественных складов было введено более 1,4 млн кв. м. Общий объем предложения складских площадей класса А достиг 7 205 тыс. кв. м.
  • Объем вакансии в сегменте логистических центров класса А вырос, достигнув показателя 8,9 %.
  • Ставка капитализации в рассматриваемом нами классе выросла до уровня 11,5-12,5 %.

К крупным складским комплексам класса А, вышедшим на рынок в 2014 году, можно отнести:

Объект

Площадь в тыс. кв. м

Расположение

Направление

ЛП «Никольское»

106,0

35 км Дмитровское шоссе

Север

Raven Падиково, 1 очередь

67,4

26 км Новорижское шоссе

Северо-Запад

Технопром Бритово, 2 очередь, блок 3

45,0

30 км Новорязанское шоссе

Юго-Восток

ЛК «Сынково», корпус 3

24,9

30 км Симферопольское шоссе

Юг

СК «Никка»/Leebo

22,5

8 км Новорязанское шоссе

Юго-Восток

ИП M4

12,0

12 км Каширское шоссе

Юг

ЛП «Южные Врата», 3 очередь, здание 2С

9,0

30 км Каширское шоссе

Юг

*Данные компании S.A. Ricci

Остальные сегменты московского рынка инвестиций

Крупнейшие инвестиционные сделки за 2014 год в остальных сегментах коммерческой недвижимости Москвы приведем в виде таблицы:

Объект

Адрес

Общая площадь (тыс. кв. м)

Цена сделки (в млн долларов)

Покупатель

Продавец

Отели

Гостиничная компания (13 гостиниц)

248

500

ВТБ

Департамент имущества Москвы

Другое

3 участка

ЮАО

Завод имени И.А. Лихачева

65 Га

731,3

LSR Estate

ЗИЛ

ОАО «Агрокомбинат «Южный», ОАО «Перовское», ОАО МГКЛ «Мосгорломбард»

224,6

ВТБ

Департамент имущества Москвы

СК «Олимпийский»

ЦАО

Олимпийский проспект

-

50

ИП

Paul Fuchs

«Новинский пассаж»

ЦАО

Новинский бульвар, дом 31

78

365

Экспоком

ВЭБ

Мельничный комбинат № 4

ЦАО

Шмитовский проезд, дом 39, строение 1

350

200

Capital Group

ИП

Гостинично-деловой комплекс

ЦАО

Олимпийский проспект

76

131,6

Group BIN

Кузнецкий мост девелопмент

«Империя Тауэр II»

ЦАО

Москва-Сити, участок 4

98

117,6

Solvers

MosCityGroup

Земля

Участок земли

Ленинский проспект

Данные отсутствуют

135

Новатек

Данные отсутствуют

Участок земли

Новая Москва

54 Га

67

МИЦ

Данные отсутствуют

3 участка

ЮАО

Завод имени И.А. Лихачева

65 Га

731,3

LSR Estate

ЗИЛ

*Данные компании S.A. Ricci

Непрямые инвестиции

В данном случае речь идет о вложении денег не в конкретный проект, а в пакеты акций отдельных компаний. И 2014 год продемонстрировал рост интереса как раз к таким непрямым инвестициям на рынке коммерческой недвижимости. Крупнейшими сделками в этом сегменте стали:

Компания

Цена сделки в млн долларов

Покупатель

Продавец

CA Immo (16 %)

368

O1 Group

CA Immobilien Anlagen AG

O1 Properties (26 %)

340

ГК Ист

O1 Properties

Hals-development (42,3 %)

197,3

Банк Москвы

Hals-development

O1 Properties (6 %)

100

Goldman Sachs International

Centimila

Vesper (70 %)

100

O1 Group

Vesper

*Данные компании S.A. Ricci

Прогноз динамики объема инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы на 2015 год

К факторам, которые по-прежнему будут вызывать у инвесторов сомнения по поводу принятия решения, входить или не входить в какой-либо проект, можно отнести:

  • неопределенность на политической арене;
  • снижение показателей в сфере макроэкономики;
  • вызванный этим отток капиталов с российского рынка.

Эксперты считают, что в ближайшей перспективе стоит ожидать рост интереса со стороны азиатских и китайских инвесторов.

А вот конъюнктура рынка по мнению аналитиков изменится следующим образом: интерес к офисной недвижимости классов А и В+ будет падать, к складским помещениям понемногу восстанавливаться, а наибольший интерес инвесторов будут привлекать многофункциональные комплексы и качественная торговая недвижимость, а также офисы классов В и С.

Также отмечается процесс выравнивания чаш весов в отношении стоимости между предложением и спросом. Иными словами, ставки и цены, по которым сегодня арендодатели или продавцы предлагают коммерческую недвижимость, вполне соответствуют ожиданиям тех, намерен ее снять или приобрести.

Что касается ставки капитализации, по прогнозам экспертов ожидается ее рост на 1-1,5 пункта в сегменте офисной недвижимости, стагнация на складском рынке, а в секторе ритейла возможно локальное снижение.


Возврат к списку


Обратный звонок