Публикации по тематике элитной недвижимости города Москвы.

"Салонъ Недвижимости". Сентябрь 2013

Текст Влада Северская

Клубность предполагает малочисленность, а зачастую даже вступление по рекомендациям действующих членов сообщества. Нередко это правило работает и при покупке недвижимости в камерных поселках. И зачастую стать членом такого клуба престижно настолько, что важен даже не сам факт покупки дома, а именно проживание в закрытом поселке.

Загородные поселки с небольшим количеством домовладений – своего рода аналоги клубных домов в Москве. Это определенный статус и образ жизни, которые диктуют свои условия. Здесь обеспечены высокий уровень безопасности проживания и однородность социального окружения; все, от архитектуры до супермаркетов внутри поселка, находится на высшем уровне. 

При этом и эксплуатационные платежи в силу небольшого числа жителей высоки по сравнению с теми же показателями в крупных проектах. Так, Александр Сопкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании «КМ Девелопмент», упоминает, что «стоимость эксплуатации в клубных поселках может быть в два раза выше по сравнению с проектом с большим количеством домовладений. Как правило, она определяется по формуле: общая сумма расходов на поселок, поделенная на количество домовладений. Но каждый пример надо рассматривать отдельно. Особую роль в формировании стоимости играет развитая инфраструктура, и, как показывает практика, клубный поселок скорее будет привлекать покупателей инфраструктурой рядом с поселком, нежели возведенной с нуля внутри клубного загородного комплекса. Это невыгодно по многим параметрам: небольшая площадь застройки, нецелесообразность, если рядом присутствуют такие же объекты. Клубный поселок может содержать небольшую игровую зону, охрану и администрацию, занимающуюся поддержанием порядка на территории». Но элита есть элита, и многие готовы платить за уединение. Что же касается внутренней инфраструктуры, жители камерных поселков действительно предпочитают сводить ее к необходимому минимуму, ведь большая часть таких проектов расположена на престижных направлениях Подмосковья, а значит, с избытком обеспечена всеми необходимыми службами, а также рекреационными объектами. 

Сегодня девелоперы создают крайне мало клубных поселков, и большая часть сделок по покупке подобной недвижимости совершается на вторичном рынке. С одной стороны, это удобно, ведь покупатель получает дом под ключ, с другой – в ряде случаев заказчик хочет переделать проект, а это выливается в дополнительные затраты. Впрочем, выбор в данном случае ограничен, а это обстоятельство, в свою очередь, заставляет принимать подчас не самое удобное решение. Например, покупателю может нравиться какой-то конкретный поселок, а значит, придется либо довольствоваться существующим дизайн-проектом, либо делать ремонт. Выбирать же именно дом, не акцентируя внимание на самом поселке, неразумно, ведь переделать жилье можно, а локация – величина постоянная. Таким образом, можно сделать вывод, что данный сегмент все еще остается рынком продавца, где именно он может диктовать условия. 

Впрочем, ситуация все же заметно изменилась. Если раньше были востребованы практически все предложения, то сегодня покупатель стал требовательнее: его интересует качество строительства, тогда как в конце прошлого века в приоритете была все же земля, на которой расположен дом. «15 лет назад элитными считались в том числе стародачные поселки, такие как «Мосдачтрест», «Фрунзевец». Со временем статус их стал несколько блекнуть на фоне современных, которые заметно обходят их по функциональности и качеству строительных материалов как самих проектов домов, так и концепции организации поселка», – рассказывает Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые Ветры». С ним соглашается Андрей Хазов, заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «До кризиса 2008 года к качеству строительства и материалам предъявлялось гораздо меньше требований и в элитных поселках строились дома по канадской технологии. Это не говорит о плохом качестве деревянно-каркасных домов, но в отличие от бруса или кирпича их срок службы меньше и характеристики материала другие. Раньше на качество строительства обращали меньше внимания, сейчас критерии стали жестче: к элитным теперь можно отнести только качественный клееный брус, бревно, кирпич, керамоблок. Если же фигурируют такие материалы, как пеноблоки, газобетон и прочее, например, деревянный каркас, то сейчас назвать такой дом истинно элитным уже очень сложно». 

Элитные объекты – это прежде всего эксклюзив, а значит, рынок клубных загородных поселков все же должен быть чем-то ограничен. В качестве первого критерия напрашивается, конечно же, местоположение: рассматриваться для строительства камерных проектов могут только участки недалеко от Москвы, на престижных направлениях. С этим трудно поспорить. Кроме того, данный сегмент рынка предполагает малочисленное предложение, задача девелоперов – удовлетворить существующий спрос. Конечно, он тоже небезграничен, но все же более высок, чем предложение. И здесь кроется парадокс: делать массовым уникальный товар нельзя, но при этом потребителю необходимо предложить то, что он хочет. А учитывая тот факт, что в последнее время покупатели стали заметно требовательнее, чем до кризиса, новые поселки, отвечающие всем их запросам, несомненно, будут появляться. И в данной ситуации можно рассчитывать на то, что рынок насытится, тем самым уравняв спрос и предложение.

Журнал "Салонъ Недвижимости". Сентябрь 2013 

Более подробно с материалом статьи можно ознакомиться по ссылке: 
http://salonn.ru/magazine/09-2013/HTML/index.html#72

Возврат к списку


Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 
Обратный звонок