Этапы купли-продажи жилья и другой недвижимости

07.04.2015

Продажа загородной недвижимости, особенно относящейся к премиальному классу, – процесс достаточно затяжной. И дело здесь не только в том, что спрос на многомиллионные резиденции гораздо меньше, чем на бюджетные летние домики, но и в том, что, по сравнению с городскими квартирами, сделки с коттеджами и особняками сами по себе несколько сложнее.

Подготовительный этап

Для начала собственнику загородного дома необходимо привлечь внимание возможных покупателей к своей недвижимости. Для этого необходимо заняться фотосъемкой и последующей рекламой продаваемого коттеджа. Это дело далеко не такое простое, как кажется.

Прежде всего, чтобы дом не затерялся в море аналогичных предложений, фотографии должны показывать его с наиболее выгодной стороны. Необходимо найти необычные ракурсы, подчеркнуть достоинства, скрыть возможные недостатки. Для этого необходим не только талант фотографа, но и знание рынка, понимание того, на что могут «клюнуть» возможные клиенты, а что их отпугнет. Консультация риэлтора в данном случае необходима.

Продажа элитных домов обычно идет через агентство недвижимости
Продажа элитных домов обычно идет через агентство недвижимости

С размещением объявления о продаже также могут возникнуть свои трудности. Не секрет, что многие клиенты, приобретающие жилье премиального класса, предпочитают работать со «своим» риэлтором, в квалификации которого они успели убедиться, покупая другую недвижимость. Поэтому найти на элитную недвижимость покупателя, условно говоря, «через газету» практически невозможно – лучше обратиться к риэлтору, специализирующемуся на дорогостоящей недвижимости.

Совету знающего агента с отличными рекомендациями солидные люди доверяют без особых колебаний, а вот самостоятельным поиском вариантов они практически никогда не занимаются.

Подготовка документов

Итак, клиент найден. Теперь можно заняться подготовкой документов. Эта обязанность возлагается на продавца или, как это принято в премиальном сегменте, его агента.

Риэлтор знает, как подчеркнуть все достоинства роскошного особняка (дом по Новорижскому шоссе)
Риэлтор знает, как подчеркнуть все достоинства роскошного особняка (дом по Новорижскому шоссе)

Риэлтор знает, как подчеркнуть все достоинства роскошного особняка (дом по Новорижскому шоссе)

Для сделки по купле-продаже загородного дома нужно подготовить достаточно объемный пакет документов. Не все они необходимы для регистрации сделки по купле-продажи, однако лучше иметь их в наличии для того, чтобы покупатель мог убедиться, что с участком и домом «все чисто».

  1. Правоустанавливающие документы на участок. Это может быть договор купли-продажи, постановление о выделении участка, свидетельство о праве на наследство, дарственная и т.д.
  2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Этот документ, подтверждающий внесение информации о правах на участок, выдается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Для участков, приобретенных или полученных до 1998 года действителен и старый документ, – свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Кадастровый паспорт на дом и Кадастровый план на землю – выдается Кадастровой палатой.
Агентство «Новое Качество» - только лучшие загородные дома (двухэтажный коттедж в поселке «Горки-7»)
Агентство «Новое Качество» - только лучшие загородные дома (двухэтажный коттедж в поселке «Горки-7»)
  1. Документы на дом: свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом, разрешение на строительство, акт о введении дома в эксплуатацию, технический паспорт, поэтажный план, экспликация (выдаваемые БТИ). При этом недостроенный дом также должен быть зарегистрирован (как объект незавершенного строительства), а все присутствующие на участке дополнительные постройки должны быть указаны в основном свидетельстве на регистрацию либо иметь собственные документы. Должно также иметься разрешение на такие улучшения, как, например, артезианская скважина.
  2. Нотариально заверенное согласие супруга или других собственников на продажу дома.
Полноценную проверку документов на загородный дом сделает только профессиональный риэлтор
Полноценную проверку документов на загородный дом сделает только профессиональный риэлтор

На рынке загородной недвижимости немало махинаций, поэтому покупателю следует тщательно проверять все имеющиеся документы. Например, нужно убедиться, что площадь участка «по документам» соответствует реальной – ведь приобретение «самозахваченных» земель чревато разбирательствами с соседями и госорганами. Также необходимо проверить уплату налогов на строение и землю, познакомиться с документами на подключение электроэнергии, водо- и газопровода. Следует признать, что самостоятельная проверка подлинности документов и юридической чистоты сделки для обычного покупателя затруднительна, а порой и просто невозможна.

Предварительный договор

Чтобы «застолбить» за собой понравившийся объект недвижимости, покупатель обычно вносит продавцу задаток. Предоплату можно внести под расписку собственника – в этом случае нужно обязательно зафиксировать условия возврата денег в случае отказа от сделки. Однако нужно иметь в виду, что расписка удостоверяет лишь получение средств, а не предмет будущего договора купли-продажи. Поэтому для сделок, проводящихся через агентство, обычно используется более весомый документ – предварительный договор купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи фиксирует обязательства сторон по совершению в будущем соответствующей сделки с недвижимостью. Он может быть составлен в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Предварительный договор должен содержать подробное описание продаваемого дома (адрес, площадь и т.д.), указывать цену и срок совершения сделки, описывать условия возврата (или не возврата) задатка, а также назначать штрафные санкции для стороны, уклоняющейся от основного договора.

Подписание договора – конечный этап сделки купли-продажи загородного жилья
Подписание договора – конечный этап сделки купли-продажи загородного жилья

Сделка

Этапы сделки по купле-продаже загородного жилья практически те же, что и для городской квартиры. Если сделка осуществляется через наличный расчет, продавец и покупатель совместно арендуют банковскую ячейку, причем в договоре оговариваются условия доступа к ней каждой из сторон. Затем подписывается договор купли-продажи недвижимости, который может быть заключен в простой письменной форме, либо заверен у нотариуса. Сам договор готовится и проходит тщательную экспертизу юристами продавца и покупателя. Одновременно с договором стороны подписывают протокол передачи недвижимости.

Договор купли-продажи передается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). На регистрацию договора по закону отводится 30 дней. По истечению этого срока покупатель получает свидетельства о государственной регистрации прав собственности на землю и строения – сделка по покупке загородного дома завершена успешно.


Возврат к списку


Обратный звонок