Цены на недвижимость во время кризиса: есть ли условия для покупки

29.06.2015

Конец декабря 2014 года на рынке эконом и бизнес-  классов выдался ажиотажным: по статистике количество заключенных сделок почти на 50 % превысило показатель за аналогичный период прошлого года. Покупательскую активность населения стимулировали резкие скачки валютного курса на фоне «заморозки» рублевых цен и снижения эквивалентных долларовых – в результате недвижимость стала восприниматься как единственный способ сохранения сбережений. Сегодня ситуация несколько изменилась: пик ажиотажа пройден и многие из тех, кто сохранил деньги, ожидают максимального для кризиса 2015 года падения цен на недвижимость в Москве, надеясь сделать наиболее выгодную покупку. Но стоит ли действительно ждать снижения стоимости элитных квадратных метров?

Элитная динамика

Прогнозы экспертов для рынка массового жилья достаточно однозначны: легко предсказать постепенное сползание рублевых цен вниз вслед за уменьшающимся платежеспособным спросом, который будет поддерживаться лишь государственными социальными и ипотечными программами; коррекцию долларовых цен вверх; формирование большого отложенного спроса; выдавливание с рынка инвестиционных квартир, прибыль по которым существенно уменьшается в связи с новым налогом на недвижимость. Однако с элитным жильем все несколько сложнее.

Элитный рынок поддерживается своего рода «давлением статуса»: состоятельный человек, нацеленный на покупку недвижимости, в кризисные времена, возможно, приобретет квартиру меньшей площади или выберет проект в Хамовниках (на Фрузенской), а не на Остоженке, однако не станет приобретать пусть даже большую квартиру на окраине в доме класса «комфорт». Поэтому на рынке элитного жилья следует ожидать сохранения спроса и постепенной стабилизации цен.

Современная ситуация на рынке элитной недвижимости достаточно выгодна – разумеется для тех, кто держит активы в валюте. Несмотря на то, что с начала года долларовые цены существенно повысились по сравнению с началом года (в мае по сравнению с предыдущим месяцем «отскок» составил 9 %), в настоящее время они не достигли даже минимума 2008-2009 гг. В целом, сравнительно с последним кварталом 2014 г., сейчас долларовые цены на «элитку» стали ниже на 19 % (средняя стоимость кв. м 14458 USD). Рублевые цены повысились в среднем на 10 % (885267 за кв. м). Интерес покупателей концентрируется главным образом вокруг проектов, квартиры в которых номинированы в рублях (доля такой недвижимости составляет 76 %). Аналогичную динамику демонстрируют цены на загородную недвижимость в Подмосковье.

Высоколиквидных лотов по сходной цене в Подмосковье не так много  – коттедж в КП «Уборы», 770 тыс. USD
Высоколиквидных лотов по сходной цене в Подмосковье не так много  – коттедж в КП «Уборы», 770 тыс. USD

По первичному жилью элитного уровня фиксируется незначительное понижение предложения (всего 2 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). На рынок с начала года вышли 3 новых малоквартирных проекта, но доля их в общем объеме экспозиции не превышает 8 %, поэтому они не оказали существенного влияния на общую динамику предложения. Доверие покупателей к проектам на стадии котлована существенно сократилось, поэтому ожидать выхода значительных новых проектов в низкой стадии готовности сейчас не стоит.

С точки зрения географии, наибольшую долю по распределению объема элитного жилья занимает район Хамовников (64 %) благодаря старту продаж во второй очереди ЖК «Садовые кварталы». За ним следуют Якиманка (10 % предложения) и Таганский район (7 %). Наибольшая доля приходится на квартиры площадью 100-150 кв. м. Однако очень характерно увеличение до 29 % доли квартир площадью менее 100 кв. м – в условиях кризиса недвижимость небольшой площади является наиболее ликвидной как с точки зрения застройщиков, так и с точки зрения потенциальных инвесторов.

«Садовые кварталы» – знаменитый элитный ЖК в Хамовниках
«Садовые кварталы» – знаменитый элитный ЖК в Хамовниках

Образ действия

Скорее всего, радикальных перемен на рынке элитного жилья ни к лучшему, ни к худшему ожидать в ближайшее время не стоит. Глобальные причины для улучшения макроэкономической ситуации отсутствуют: на Украине сохраняется напряженность, перспективы отмены санкций призрачны, коррекция валютных курсов и стоимости нефти, похоже, выдохлись, что вполне естественно для летнего сезона. Это не позволяет надеяться на быстрое восстановление рынка: если кризис 2008-2009 гг. был V-образным (быстрое восстановление после резкого спада), то нынешний может стать L-образным (продолжительная рецессия), поскольку является следствием не только лишь экономических причин, а изменения всей геополитической реальности.

С другой стороны, анализ цен на недвижимость в Москве за первый квартал 2015 года показывает, что рынок элитного жилья сумел приспособиться к кризису и избежать серьезных катаклизмов. Поскольку предложение в «элитке» традиционно невелико, уменьшение числа новых проектов быстро адаптирует его к уровню спроса. Кроме того, поскольку ситуация в экономике пока далека от стабильной, многие потенциальные покупатели сейчас «держат руку на пульсе» и готовы к быстрому принятию решения по покупке жилья в случае серьезных экономических подвижек. В таких условиях спрос меньше подвержен сезонным изменениям – например, летнего спада с сопутствующим понижением цен, скорее всего, не будет. Наконец, нельзя недооценивать и фактор инфляции – в сегменте элитного жилья, где активно используются импортные стройматериалы, себестоимость строительства будет корректироваться на величину инфляции, то есть неизбежно возрастет минимум на 20-30 %. Падения цены недвижимости в таких условиях ожидать, безусловно, не стоит – напротив, уже летом может начаться ее рост.

ЖК «Рассвет» – один из самых инвестиционно-привлекательных проектов
ЖК «Рассвет» – один из самых инвестиционно-привлекательных проектов

В нынешней ситуации покупателям элитного жилья не стоит ждать того, что квартиры и загородная недвижимость сильно подешевеют. Поймать «дно» рынка чрезвычайно трудно, особенно, если вы нацелены на определенный проект. Уже завтра застройщик, вместо того чтобы продолжать выгодную для покупателей скидочную акцию и увеличивать дисконт, может объявить о повышении цен. Самая верная игра в такой ситуации – покупать на падающем рынке, но не дожидаясь предельного ценового минимума. Более того, инвестиционно-привлекательных проектов становится, по итогам первого квартала 2015 г. все меньше, поэтому в таких высоколиквидных ЖК, как, например, «Рассвет», покупать надо именно сейчас – потом хороших квартир попросту не останется, и вам останется только выбирать из наименее ликвидных лотов, пусть даже и с большой скидкой.


Возврат к списку


Обратный звонок