Что выгоднее: купить или арендовать офис

06.05.2015

Что выгоднее: покупка или аренда офиса в Москве? Ответ на этот вопрос каждая компания определяет, исходя из множества соображений: политики развития бизнеса, размера оборотного капитала и возможности вывести из оборота часть активов, наличия или отсутствия предложений, подходящих по всем параметрам, а также, разумеется, общей экономической ситуации в стране. Поговорим о наиболее выгодной стратегии поведения в условиях нынешнего кризиса.

Аренда – недорого, но только на короткий срок

Аренда торгового, производственного или офисного помещения имеет множество плюсов. Прежде всего, она не требует больших первоначальных инвестиций, связанных с покупкой и ремонтом помещения. Для фирмы, которая не располагает достаточными средствами, чтобы сразу выкупить актив, аренда офиса будет предпочтительным, а порой даже и единственным вариантом. По статистике, чаще всего снимают офисы молодые компании, которые начинают рассматривать покупку собственного помещения после того, как встанут на ноги.

Очевидное преимущество аренды связано с возможностью быстро увеличивать или уменьшать занимаемое офисное или производственное пространство. Например, для компаний, которые активно изменяются или сильно зависят от конъюнктуры рынка, аренда помещения будет гораздо более гибким инструментом.

Аренда помещения в БЦ «Вымпел» – возможность приступить к работе немедленно
Аренда помещения в БЦ «Вымпел» – возможность приступить к работе немедленно

Большим преимуществом аренды офиса является возможность немедленно начать работу в новом помещении. Ведь многие компании «средней руки» не нуждаются в эксклюзивной отделке и не имеют средств и желания затягивать ремонт на несколько месяцев.

Однако есть у аренды и свои недостатки. Один из них – постоянный рост арендных ставок. Конечно, при длительных сроках найма (от 5-7 лет) арендатор может договориться с собственником помещения о том, что рост ставок не будет превышать 5 % в год. Однако далеко не все арендодатели идут на такие уступки. К тому же, в условиях нестабильного рынка такой пункт в договоре может сыграть как на руку арендатору, так и против него.

При этом арендатор серьезно ограничен в возможностях переоснащения помещения (особенно, внешнего) и во многих вопросах зависит от действий УК, которые сложно контролировать не только в части обслуживания, но и в вопросах, например, размещения наружной рекламы. Практически ничего не сможет предпринять арендатор и если по соседству с его офисным или торговым помещением расположится конкурирующая фирма.

Офисы в БЦ «Магистраль-Плаза»
Офисы в БЦ «Магистраль-Плаза» – уникальное ценовое предложение

Разумеется, существенным «психологическим» минусом аренды офиса может стать обычный расчет, показывающий, что сумма выплат за несколько лет превысит единовременную сумму, которую компания заплатила бы за тот же офис при его покупке. Например, стоимость небольшого офиса площадью 350 м в бизнес-центре класса B+ «Данилов Плаза» составляет $1,4 млн ($4000 за кв. м). Аренда помещения того же метража составит приблизительно $150 тыс. в год. С учетом стандартного повышения арендной ставки на 5-7 % в год, окажется, что в течение семи-восьми лет компания выплатит полную стоимость офиса в виде арендных платежей. Таким образом, однозначно выгодной аренда офиса будет лишь для проектов, рассчитанных на перспективу 2-3 года. Если же компания собирается расположиться в офисе на более длительный срок, стоит рассмотреть вопрос покупки.

Для компаний, которые не могут сразу выкупить помещение и при этом не хотят его арендовать, наилучшей возможностью может оказаться лизинг. В этом случае регулярные выплаты, которые обычно не превышают арендную плату, идут в счет постепенного выкупа помещения в свою собственность.

Покупка – выгодное вложение в кризисные времена

Как говорят консультанты по инвестициям, «чем дешевле деньги, тем выгоднее покупать». В настоящее время, после девальвации рубля, это правило отлично работает для покупки недвижимости. Почему же именно сейчас?

Вполне понятно, что в сложной экономической ситуации предложение коммерческой недвижимости превышает спрос. Ситуация усугубляется еще и тем, что нынешний кризис совпал с окончанием девелоперского цикла. Именно сейчас выходят в продажу крупные проекты, заложенные в 2011-2012 годах, когда экономика начала восстанавливаться после предыдущего кризиса. А значит, компании, располагающие необходимыми средствами, в настоящее время смогут приобрести офис по самой выгодной цене. В дальнейшем, после стабилизации рынка, цены на коммерческую недвижимость неизбежно пойдут вверх – ведь в Москве по-прежнему наблюдается нехватка качественных офисных помещений. Ликвидная цена объекта за пять-семь лет вполне может возрасти на 40-50 %.

Покупая собственное помещение, компания экономит на аренде. Это особенно актуально для предприятий с невысокой нормой доходности (9-15 %).

Продажа арендного бизнеса в ТЦ «Конфетти» – доходность до 16 %
Продажа арендного бизнеса в ТЦ «Конфетти» – доходность до 16 %

Нужно учитывать еще и то, что в нынешней экономической ситуации, когда условия банковского кредитования юридических лиц серьезно ужесточились, собственное коммерческое помещение является серьезным залоговым активом, которое позволит, при необходимости, быстрее и проще привлечь дополнительное финансирование (более выгодные условия, более высокая максимальная величина кредита, отсутствие ряда комиссий).

Важно понимать, что возможности переобустройства собственного помещения, в отличие от арендуемого, практически не ограничены. Наконец, плюсом покупки офисного или торгового помещения является возможность сдавать часть его площади в аренду, то есть получать с него дополнительный доход.

Что же до минусов покупки коммерческих помещений, то основным из них является необходимость единовременной инвестиции крупной суммы, что будет под силу только большой компании. Кроме того, при покупке торгового или офисного помещения компании-собственнику придется самостоятельно разрешать многие вопросы обслуживания. Если вы планируете получать доход от сдачи в аренду, то нужно учитывать, что найти арендатора в условиях кризиса может оказаться непросто. При этом высокий налог на коммерческую недвижимость (0,5 %) может сделать содержание большого собственного офиса достаточно дорогим удовольствием. Наконец, покупка помещения сложнее сама по себе – полное оформление собственности может занять год или даже больше. Сократить этот срок позволит только сопровождение сделки от профессиональной специализированной риэлтерской компании.


Возврат к списку


Обратный звонок