Как арендатору снизить ставку коммерческой недвижимости

08.05.2015

В условиях кризиса и экономической нестабильности многие компании затягивают пояса и стремятся урезать свои расходы. Именно поэтому в 2015 году для большинства фирм, арендующих свои производственные, торговые и офисные помещения, особую актуальность приобрел вопрос снижения арендной ставки. Итак, можно ли сегодня «выбить» у арендодателя дисконт и существуют ли другие методы снизить затраты на снимаемое помещение?

Чего ждать от арендодателя

В 2014 году рынок коммерческой недвижимости благоприятствовал арендаторам. Средневзвешенная ставка в течение года снизилась более чем на 10 %, в некоторых крупных бизнес-центрах пустовало до 30% помещений, что давало широчайшие возможности выбора. Однако в конце 2014 года резкий скачок курса национальной валюты оказал на рынок очень неблагоприятное воздействие. В особенно невыгодном положении оказались арендаторы офисов премиального класса. Ведь ставки на офисы классов А и B+ в самых престижных районах города исчислялись в долларах, а значит, в рублевом эквиваленте возросли в два раза. Собственники офисов B- и C пострадали меньше, поскольку изначально заключали рублевые контракты. Впрочем, панацеей это также не стало – в начале года некоторые арендодатели воспользовались своим правом индексации ставок.

В кризис многие компании меняют элитную корпоративную штаб-квартиру
В кризис многие компании меняют элитную корпоративную штаб-квартиру на более доступный офис класса С

Невыгодные условия работы заставили многих арендаторов задуматься о пересмотре договоров. У кого же больше шансов склонить арендодателя в свою пользу? Прежде всего, у клиентов с безупречной платежной историей. Заинтересованные в том, чтобы удержать аккуратных и надежных плательщиков, владельцы помещений с большей охотой идут навстречу таким арендаторам. Кроме того, сильную позицию в переговорах с арендодателем имеют крупные «системообразующие» компании, занимающие большие офисы – в кризисные времена найти другого клиента на внушительную площадь будет практически невозможно. А вот у небольших компаний ситуация более сложная. Офисы «средней руки», площадью 300-500 м, пользуются наибольшим спросом даже в кризисные времена, поэтому собственнику помещений может оказаться выгоднее расстаться с несговорчивым арендатором.

Компаниям, заключившим договор в валюте, проще всего будет договориться с арендодателем на валютный коридор, либо фиксированный курс доллара на уровне 40-50 рублей. По факту это означает переход на рублевые ставки. Несколько реже арендодатели идут на уменьшение ставок в долларовом исчислении. Что же касается «рублевых» арендаторов, то они также могут попробовать договориться с арендодателем о снижении платы.

Офис на м. Калужская – помещения класса В+ на выгодных условиях
Офис на м. Калужская – помещения класса В+ на выгодных условиях

Однако нужно учитывать, что реальное снижение ставок, которого можно добиться от арендодателя при самом благоприятном раскладе, не превысит 10-15 %. Ведь многие бизнес-центры находятся в залоге у банков, и существенное снижение арендных ставок для собственника помещений будет чревато невыполнением собственных кредитных обязательств.

Контракт и экспертиза

В переговорах с арендодателем следует опираться на факты и документы, в первую очередь – заключенный между вами договор. Как правило, в долгосрочных контрактах фиксируется право арендодателя индексировать арендную плату, а досрочное расторжение договора со стороны арендатора облагается штрафными санкциями.

Впрочем, и у арендатора могут быть свои козыри. Главный – это маркетинговое заключение или экспертиза, которое покажет, что текущая арендная ставка превышает средневзвешенную по району или другим бизнес-центрам аналогичного уровня. Провести такое исследование вы можете и самостоятельно, изучив условия аренды в ближайших офисных центрах. Однако лучше заказать его профессиональному консультанту, который вынесет заключение об оптимальной цене, проанализировав всю совокупность факторов (местоположение, качественные характеристики объекта и т.д.).

В кризис новые клиенты бизнес-центра часто оказываются в более выигрышном, по сравнению с старожилами, положении – ведь они заключают договора на самых актуальных условиях, тогда как «старички» вынуждены тянуть прежние долгосрочные обязательства.

Оптимизируем площадь

Если арендодатель не хочет идти на уступки, арендатор может рассмотреть другие способы уменьшить расходы на офис, в частности, оптимизацию занимаемого офисом пространства. Для этого можно пересмотреть зонирование и рассадку сотрудников в помещении. Это решение универсально и подходит для самых разных случаев, поскольку позволяет:

- сократить расходы на занимаемые помещения, например, снимать один офис вместо двух;

- получить доход, сдав освободившуюся площадь в субаренду (учтите, что для этого будет необходимо согласие собственника помещений);

- в случае расширения компании – избежать аренды дополнительных площадей, разместив новых сотрудников в том же помещении.

Оптимизация офисного пространства позволит разместить больше сотрудников на меньшей площади
Оптимизация офисного пространства позволит разместить больше сотрудников на меньшей площади

Если «уплотнить» сотрудников, не жертвуя качеством их рабочих мест, не получается, можно рассмотреть вариант перевода части персонала на удаленную работу – сегодняшнее трудовое законодательство существенно упростило организацию дистанционного рабочего процесса. Такой вариант лучше всего подходит для телекоммуникационных компаний, поскольку охотнее всего «переезжают» в хоум-офис программисты, дизайнеры и редакторы. Однако нередко существует возможность перевести «на удаленку» даже юристов и бухгалтеров.

Децентрализация офиса – еще один способ сократить расходы на арендную плату. При этом в престижном бизнес-центре остается только топ-менеджмент и сотрудники, выполняющие представительские функции, а остальной штат переезжает в помещение попроще, ведь ставки на офисы в центре города и на периферии будут намного различаться.

Впрочем, сегодня, когда рынок коммерческой недвижимости работает на арендатора, коммерческую недвижимость с выгодными ставками аренды вполне можно найти и на соседней улице, а тогда необходимости в дроблении офиса не возникнет. Смена почтового адреса компании в данном случае – достаточно небольшое неудобство. А вот заключение выгодного долгосрочного контракта на спаде рынка может сослужить вашей компании добрую службу на годы вперед.


Возврат к списку


Обратный звонок