Публикации по тематике элитной недвижимости города Москвы.

«РБК» июнь 2008, Анатолий САЛУНОВ
Правила негласные, но других нет. Благодаря нашему классификатору разобраться со статусом жилья сможет даже обыватель.
Отечественный рынок жилой недвижимости всегда был рынком продав­ца, а не покупателя. Нормы советских времен до 1990-х годов делили все жилье на два класса: общежития и жилые дома. А объективной оценки никогда не было. Выработать и принять единый, всем понятный клас­сификатор жилья участники рынка не могут. Уважающие себя компании пока играют по собственным правилам, каждый риэлтор гуляет по рынку со своим сводом законов. Часто оценка зависит не только от объективных критериев: месторасположения объекта, качества работы и материалов, но и от настро­ения представителей компаний. Журнал «РБК» составил унифицированный классификатор, исключающий субъективные факторы.
Желаемое за действительное
Традиционно любой рынок жилья де­лится на три основных класса: элитный, бизнес и эконом. «Конечно, существуют и пограничные позиции, и дополнитель­ные подклассы в рамках каждого сегмен­та, но в основе классификации именно дорогое, среднеценовое и дешевое жи­лье», - говорит журналу «РБК» управ­ляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Однако требова­ния к той или иной категории всегда были размытыми и субъективными. Как правило, это позволяло недобро­совестным брокерам относить объек­ты к более высокому классу. Один и тот же объект мог проходить по несколь­ким категориям одновременно: и как класс В, и как В+, и даже как А. Кроме того, сейчас многим зданиям присваи­ваются красивые титулы типа делюкс или luxury. «Весь этот спектакль с «де-люксами» - исключительно создание обертки для товара, который зачастую бывает с душком», - уверяет журнал «РБК» директор агентства Kirsanova Realty Анатолий Балашов.
«Использование превосходных степеней - это маркетинг, - считает заместитель генерального директо­ра компании «Новый город» Наталья Ветлугина. - Продавцу нужно дотянуть свой товар до максимально высокой цены». Классический пример приводит директор департамента развития агент­ства недвижимости Welhome Александр Дьяченко. «Последние этажи домов час­то выдаются за пентхаусы, несмотря на то что у этого вида недвижимости есть четкая собственная концепция, предполагающая панорамное остекле­ние, наличие террас и т.п.», - отмечает он. Директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое Каче­ство» Андрей Уфимцев добавляет, что некоторые новостройки класса бизнес+ позиционируются как жилье более вы­сокого сегмента: в частности, «Кутузов­ская Ривьера» - как премиум, «Дом на Мосфильмовской» - как делюкс.
Журнал «РБК» решил остановиться на самой простой классификации: уже упомянутые нами категории «дорогое», «среднеценовое» и «дешевое» обозна­чить как А, В и С. И никаких плюсов, звездочек и суперлюксов. Причем и девелоперы, и риэлторы восприняли эту инициативу на ура. «Классифика­ция жилья по буквенным индексам уже принята в Европе и соответствует еди­ной критериальной базе», - напомнил гендиректор компании «Промсвязь-недвижимость» Майкл Голомб. Он утверждает, что дополнение к классу «+» или «-» - чисто российское изоб­ретение. «Таким образом, застройщик стремится подчеркнуть более высокий класс товара», - полагает эксперт.
Деньги и место
В основу потребительского универсального классификатора журнала «РБК» легли предложения 30 ведущих игро­ков столичного рынка недвижимости. Его цель – вывести покупателя из за­блуждения. Наша систематизация со­пряжена с рядом жестких требований к жилью класса Л. Многие из них с не­большими отклонениями должны вы­полняться и для класса В. В классе А мы расстались с пресловутым критерием Location! Location! Location!. Многие склоняются к тому, что расположение объекта - фактор субъективный и при оценке уровня жилья необходимо учи­тывать в первую очередь инфраструк­туру, инженерное решение и качество строительства. Покупатели же ценят не только престижность района, но и единую социальную среду. Опрошен­ные журналом «РБК» эксперты относят к высшему классу современные жилые комплексы, расположенные в Запад­ном, Юго-Западном и Северо-Западном округах, например ЖК «Воробьевы горы», ЖК «Грин Хаус», ЖК «Долина грез». Площади квартир в таких домах должны быть не менее 80-100 кв. м, а высота потолков - не ниже 3,2 м.
Некоторые эксперты считают так­же, что важным критерием определе­ния класса жилья становится его стои­мость. Риэлторы из Ostogenka Real Estate, напротив, уверены, что цена вовсе не обуславливает категорию дома. Даже в рамках одного классастоимость квадратного метра может различаться на тысячи долларов. Ска­жем, в ЖК «Аквамарин» на Озерков­ской набережной цена за «квадрат» варьируется от 10 до 25 тыс. долларов. А в ЖК «Остоженка Парк Палас» сего­дня уже нет предложений ниже 16 тыс. долларов за 1 кв. м. «И оба эти объекта относятся к классу А», - замечает ди­ректор департамента элитной недви­жимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. По его мнению, высокий уровень отделки добавляет к стоимо­сти объекта 20-30%.
Плюсуем критерии
В классе «С» все более или менее прос­то. Под него подпадает любое типовое панельное жилье вне зависимости от дополнительных опций, а также неко­торые монолитные дома. Отделка кори­доров в таких объектах обычно весьма аскетичная, подземной автостоянки, как правило, нет, а системы безопас­ности в лучшем случае сводятся к кон­сьержке в фойе. Больше споров возник­ло при делении жилья на А и В.
Управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова уверяет журнал «РБК», что здание класса А обязательно должно быть обо­рудовано централизованной системой кондиционирования, автономными системами водоснабжения и отопле­ния и многим другим. Эксперты авто­матически отнесли к категории А все «умные дома» (с интеллектуальной системой управления квартирами). «Покупатели домов класса А любят кирпич, - уточняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Такой дом не может быть построен на блочном фундамен­те или стоять на сваях, крышу кроют натуральной черепицей». В классе А, в отличие от В, может проводиться от­бор жильцов. «Его осуществляет либо застройщик - в этом ему помогают риэлторские агентства, - объяс­няет генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова, - либо жильцы дома, желающие знать, кто будет их соседя­ми. Правда, сейчас «фейсконтроль» проводится довольно редко - исклю­чительно в клубных малоквартирных домах». Впрочем, пока ряд требований все же остается весьма расплывчатым. Например, обязательные для категории. А высококачествен­ная стандартная отделка, профессиональное управление зда­нием, его расположение в границах определенного района. Какая отделка высококачественная, а какая нет? Где прописаны требования к профессио­нальному управлению? Что такое хо­рошее расположение? Документа с разъяснениями по этим вопросам в природе не существует.


Возврат к списку


Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 
Обратный звонок