Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры

14.04.2015

Занимаясь продажей своей квартиры самостоятельно, вы получаете возможность не только контролировать все этапы сделки, но и получить большую прибыль, поскольку не придется «делиться» с риелтором. Но отказываясь от услуг специалистов нужно быть готовым к тому, что вам придется самостоятельно вникать во все нюансы процесса, ведь реализация недвижимости – это не только подписание договора, но и самостоятельное определение стоимости недвижимости, и поиск покупателя с достаточной суммой денег, и оформление документов, и преодоление различных препятствий.

Хорошему жилью – только хороший покупатель
Хорошему жилью – только хороший покупатель

Однако если вы все же решили взять вопрос продажи недвижимости под собственный контроль, то вам будут полезны наши рекомендации. Пошаговая инструкция, приведенная ниже, поможет оценить фронт работ, ожидающий вас на этом нелегком пути.

Сбор документов

Сначала необходимо собрать все требуемые для заключения законной сделки документы. Обязательный пакет включает в себя:

  • Паспорт или свидетельство о рождении, подтверждающее личность продавца.
  • Документы, подтверждающие право собственности на реализуемую недвижимость. Это может быть приватизационный акт, договор дарения, обмена или купли-продажи, подтверждение вступления в наследство.
  • Кадастровый паспорт, который сейчас выдается вместо техпаспорта от БТИ и представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости со всеми требуемыми для государственной регистрации прав на недвижимость данными.

В некоторых случаях требуются и дополнительные документы, в частности:

  • Если жилье находится в совместной собственности, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие остальных собственников, что чаще всего требуется при реализации помещения, принадлежащего супругам.
  • Разрешение от органа опеки, если недвижимостью владеет несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Также из документов потребуется договор купли-продажи и квитанция об уплате государственной пошлины.

Сбор документов – это не дни, а минимум недели хождения по инстанциям. К сожалению, таково реальное положение дел. В связи с нехваткой достаточного времени (а у владельцев элитной недвижимости как у людей крайне занятых свободного времени, как правило, очень мало) и муторностью оформления необходимых документов многие «самостоятельные» продавцы отказываются от своей затеи уже на начальном этапе. И отдают предпочтение услугам специалистов.

Оценка

Важно правильно оценить потенциальную стоимость выставленного на торги имущества. Примерная оценка и дальнейший торг с каждым потенциальным покупателем, как в случае с жильем эконом-класса, при реализации элитной недвижимости неприемлема, поскольку, во-первых, здесь покупатель, скорее всего, будет деловым человеком, ценящим конкретные предложения, а во-вторых, ошибочно заниженная цена может привести к недополученной прибыли, зачастую сравнимой со стоимостью бюджетного жилья.

Для определения текущей рыночной стоимости следует проанализировать похожие предложения на рынке элитной недвижимости. Обращайте внимание только на жилье, расположенное в вашем районе, в похожем доме, а также имеющее примерно такую же площадь и аналогичные вашему объекту достоинства. Эту рекомендацию будет выполнить непросто, поскольку премиальная недвижимость – товар эксклюзивный, априори не имеющий аналогов.

И вновь мы приходим к логичному выводу: оптимальным решением будет обращение к специалистам, досконально знающим реальные цены на элитное жилье в Москве, способным качественно проанализировать текущее состояние рынка, оценить вашу недвижимость точно и назвать сумму, за которую ее можно реализовать относительно быстро и без убытка.

Поиск покупателей

Необходимо четко определить целевую аудиторию для вашего предложения.

В целом ваши потенциальные покупатели — это успешные предприниматели, топ-менеджеры ведущих компаний, представители крупных иностранных компаний и чиновники высшего звена. Именно на них следует ориентироваться, формируя рекламную кампанию.

Инструкции по продаже квартиры класса «элит» с помощью рекламы отличается от рекомендаций для бюджетного жилья, поскольку здесь применимы не все действенные для дешевой недвижимости инструменты. Ваших потенциальных покупателей не так много, поэтому массовость просмотров объявлений не является главной целью. По этой причине бесплатные объявления в печатных СМИ (за исключением каталогов элитной недвижимости) вряд ли будут эффективными. Также мало надежды на телерекламу на местных каналах, поскольку у деловых людей редко хватает времени на просмотр чего-то большего, чем выпуски новостей.

Один из лучших общедоступных инструментов – размещение объявлений на основных и специализирующихся на дорогой недвижимости городских и региональных сайтах, и это должны быть только премиум и VIP-объявления.

Размещая объявление, обязательно следует воспользоваться услугами профессионального фотографа, ведь он сможет сделать качественные фото, подчеркивающие все достоинства и уникальные черты вашего жилища. Покупателю лучше один раз увидеть, чем сто раз прочитать. Поэтому особое внимание уделяйте фотографиям, а описание может быть минимальным.

Фотографии в объявлениях должны быть красочными и «вкусными»!
Фотографии в объявлениях должны быть красочными и «вкусными»!

И все же быстрее найти покупателя на элитную недвижимость получится, поручив разработку и ведение рекламной кампании специалистам из агентства недвижимости. Уместившись в разумный бюджет, они смогут не только реализовать рекламную кампанию в интернете (объявления, баннерная реклама, создание промо-странички, прочее), но также применить такие инструменты, как:

  • Размещение баннеров на балконе самого жилья и по дороге к дому.
  • Аренда билбордов.
  • Печать буклетов и их распространение по элитным ресторанам, салонам красоты, фитнес-клубам и прочим подобным заведениям;
  • Рассылка предложений коммерческим организациям, инвестиционным компаниям, фондам и прочим предприятиям.
  • Рассылка предложений людям, обратившимся в агентство с просьбой найти для них элитное жилье.

Практика показывает, что такой подход позволяет в 3-4 раза увеличить скорость продажи недвижимости.

Заключение сделки

Это важнейший этап нашей пошаговой инструкции купли-продажи квартиры, на котором следует проявить предельную осторожность, чтобы не попасть в мошенническую схему.

Он начинается с составления и подписания сторонами договора купли-продажи в письменной форме. За его составлением можно обратиться к нотариусу, но за эту услугу придется заплатить государственную пошлину, составляющую 0,3 % от оценочной стоимости жилья, определяемой по инвентаризационной стоимости от БТИ, кадастровой стоимости или на основе оценки от специализированной коммерческой организации.

Помните, что нотариально заверенный договор – самый надежный документ, гарантированно имеющий юридическую силу.

В договоре обязательно должны быть указаны следующие данные:

  • ФИО и паспортные данные сторон.
  • Предмет договора. В данном случае это сведения, которые недвусмысленно определяют объект, передаваемый покупателю. Фактически здесь нужно указывать реквизиты всех правоустанавливающих документов, адрес объекта и любые другие дополнительные сведения.
  • Стоимость реализуемого объекта. Без этого пункта договор не будет считаться заключенным.
  • Сведения о лицах, за которыми после заключения сделки сохранится право пользования жилым помещением, если такие есть.

Договор может быть дополнен и другими пунктами по усмотрению сторон, например, определяющими способ и очередность внесения оплаты за приобретаемое жилье.

Далее осуществляется передача объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи имущества, который также составляется в письменной форме и обязательно подписывается обеими сторонами.

Последняя часть работы – регистрация договора и перехода права собственности в государственной регистрационной службе. Только выполнив эту процедуру и получив на руки квитанцию об оплате государственной пошлины за нее, стороны могут считать сделку завершенной.

Вероятные сложности

То, что будет сложно найти покупателя на недвижимость, реализуемую по завышенной цене, понятно. Но могут возникнуть и другие сложности. В частности, это выполнение несанкционированной перепланировки помещений, из-за чего перед выставлением на продажу жилье или нужно легализовать в текущем виде или вернуть в исходное состояние. Еще проблема может возникнуть, если собственником недвижимости выступает несовершеннолетний ребенок, ведь в таком случае придется добиваться соответствующего разрешения от органа опеки.

Самой большой трудностью может стать прописка в реализуемом помещении лица, не подлежащего выселению. Чаще всего это человек, который отказался от права наследования под гарантию его проживания в жилье на определенное время.

Апартаменты в престижном районе быстро найдут своего покупателя с помощью профессионалов
Апартаменты в престижном районе быстро найдут своего покупателя с помощью профессионалов

Но нет трудностей, с которыми невозможно справиться. Главная проблема – на все это в любом случае придется тратить массу времени, и все равно приглашать сторонних специалистов (как минимум это оценщики, профессиональный фотограф, грамотный юрист). Гораздо проще (и в конечном итоге экономнее) заказать все эти и многие другие услуги, обратившись в риелторскую компанию, ведь любое дело будет успешным только тогда, когда им занимаются профессионалы.


Возврат к списку


Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 
Обратный звонок