Реальная стоимость элитной квартиры

17.04.2015

Проводить ли экспертную оценку либо оценить стоимость вашей элитной квартиры в Москве самостоятельно – решать вам и только. Но стоит отметить, что существует масса моментов, знаниями о которых владеют исключительно специалисты.

Так, для корректной оценки рыночной стоимости квартиры необходимо принять во внимание следующие критерии:

  • местоположение дома;
  • возраст постройки и ее этажность;
  • качество материалов и технологии, использованные при его возведении, в том числе качество материалов отделки входных групп;
  • наличие подземного паркинга;
  • инфраструктура самого здания (наличие/отсутствие фитнес-центра, спа-салона и т.д.);
  • наличие качественной инженерии;
  • статус дома;
  • размер и благоустройство внутренней территории;
  • сколько лет квартира находится в собственности;
  • свободна или находится в залоге у банка;
  • инфраструктурные объекты, находящиеся в округе;
  • реальные цены проведенных сделок по похожим объектам.

Только учитывая эти факторы в совокупности, можно узнать реальную рыночную цену жилья. Именно поэтому самостоятельная, то есть примерная, оценка стоимости элитной квартиры в Москве, как правило, отличается от результатов экспертизы примерно на 15-20%. Если же в квартире сделан эксклюзивный ремонт, то оценки любителя и специалиста могут расходиться на 40 % и даже больше – в зависимости стиля, качества материалов, мебели и «возраста» отделки.

При оценке квартиры в обязательном порядке необходимы следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • технический паспорт помещения.

Почему расхождение может быть настолько велико?

Наверное, никому не нужно объяснять, почему недвижимость в шаговой доступности от Кремля стоит на порядок дороже аналогичного объекта жилья в Северо-Западном округе столицы. Но даже при условии, что элитные дома находятся в одном районе Москвы, а квартиры, продающиеся в них, имеют приблизительно одинаковую площадь, цена этих объектов может весьма существенно отличаться. Давайте рассмотрим на конкретном примере:

Клубный дом на Большой Никитской
Клубный дом на Большой Никитской
Гостиная в квартире в ЖК «Дом на Смоленской набережной»
Гостиная в квартире в ЖК «Дом на Смоленской набережной»
Гостиная и кухня-столовая в квартире в ЖК «Русский Модерн»
Гостиная и кухня-столовая в квартире в ЖК «Русский Модерн»

Почему эти объекты стоят настолько по-разному, сможет ответить только профессионал, ведь в данном случае существенную роль нельзя приписать ни классу или площади жилья, ни удаленности от культурного и исторического центра Москвы. Здесь, например, имеет значение потрясающий панорамный вид из квартиры в ЖК «Дом на Смоленской набережной». Но оценить, насколько именно его значение велико (в денежном выражении), сможет только специалист.

При формировании цены элитной недвижимости не менее актуален уровень развития инфраструктуры. Квартира становится более конкурентоспособной, если рядом с вашим домом есть все для красивой, полноценной и радостной жизни. Например:

  • достопримечательности, театры, художественные галереи, музеи;
  • библиотеки, интеллект-центры, общеобразовательные школы, детские сады, поликлиники;
  • респектабельные СПА и салоны красоты;
  • банки, нотариальные конторы, туристические агентства, почтовые отделения;
  • торговые центры, дорогие рестораны;
  • двухуровневый подземный паркинг;
  • оптоволоконные каналы от двух независимых провайдеров, собственные управляющая компания, служба безопасности, видеонаблюдение, консьерж-сервис VIP-уровня, клининговая компания, химчистка, штат профессиональных водителей, круглосуточная служба доставки продуктов питания и готовых блюд и т.д.

Но каким именно образом и в каких пропорциях все эти аспекты сказываются на стоимости элитной квартиры, человеку, не посвященному в нюансы оценки подобной недвижимости, разобраться бывает очень нелегко. И давайте снова обратимся к примерам.

Самые распространенные ошибки при самостоятельной оценке стоимости элитной квартиры

Здесь надо заметить, что и недооценка, и переоценка владельцами недвижимости встречается одинаково часто:

  • Владелец квартиры на первом этаже четырехэтажного дома считает ее недостаточно конкурентоспособной из-за расположения, потому что существует расхожее мнение о меньшей ликвидности жилья, находящегося на крайних этажах. Однако в его случае решающими факторами являются совершенно иные: это клубный дом, рассчитанный всего на шесть квартир. В результате расхождение в собственной и оценке экспертов в нашем примере может достигать не 40 %, о которых шла речь выше, а увеличение в несколько раз.
  • Хороший ремонт на оценке квартиры может сказаться как в большую, так и в меньшую сторону. Например, владелец жилья вложил в него несколько миллионов рублей пару лет назад и считает, что стоимость его недвижимости он увеличивает. Эксперт же при проведении профессиональной оценки может собственника данной квартиры разочаровать: найти покупателя на жилье даже с добротным ремонтом в экзотическом стиле бывает очень сложно, а с учетом того, что он был завершен далеко не вчера, задача усложняется еще в несколько раз.
  • Нередко переоценивают свои квартиры и владельцы жилья в сталинских домах и высотках. Времена, когда они пользовались повышенным спросом, давно прошли. Более того, сегодня подобная недвижимость даже не дотягивает до статуса элитной. Поэтому нет ничего удивительного в том, что при приблизительно одинаковом метраже квартира в высотке на Котельнической набережной будет стоить намного дешевле жилья, расположенного в современном ЖК возле станции метро «Аэропорт». Хотя первая, казалось бы, к центру города располагается значительно ближе.

И все-таки, оценить самостоятельно или обратиться к специалистам?

Учитывая огромное количество факторов, формирующих стоимость квартиры (из которых мы рассмотрели только часть), наиболее разумным выходом из ситуации будет обращение к профессионалам, имеющим больший опыт работы на рынке именно элитной недвижимости. Поэтому прежде чем пытаться проводить оценку роскошной квартиры собственными силами, подумайте, стоит ли игра свеч. Возможно, вы поймете, что гарантированно положительный и безопасный исход будет стоить лишь услуг профессионального агентства недвижимости.


Возврат к списку


Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 
Обратный звонок