Публикации по тематике элитной недвижимости города Москвы.

"Салонъ Недвижимости", круглый стол. Октябрь 2012 

Текст Елена Иванова 

Старая москва не очень-то благоволила к мансардам, однако сегодня подобные объекты востребованы покупателями жилья premium-класса. Девелоперы прикладывают максимум усилий, чтобы создать уникальное предложение для самых особенных клиентов. Дотянуться до звезд из окна мансарды, конечно, невозможно, но подняться над всем остальным миром все же приятно.

«Любовь и наука забросили меня на мансарду, где я работал ночью, а день проводил в соседней библиотеке. Я жил скромно и умеренно, вел чисто монашеский образ жизни, что так необходимо для тружеников», — писал Оноре де Бальзак про свои молодые годы на маленькой улочке Ледигьер в Париже. Мансарда — одно из наиболее романтизированных мест города, и большинство ассоциаций с этой скромной, но очаровательной обителью муз для нас связаны с Францией. Художники, поэты, писатели, герои живописных полотен и романов, зачитанных до дыр (достаточно вспомнить героя на все века д’Артаньяна, который жил недалеко от церкви Сен-Сюльпис в мансарде на улице Могильщиков), селились под парижскими крышами, гонимые любовными и творческими муками.

Традиционная французская крыша с изломом присутствовала практически во всех проектах архитектора Франсуа Мансара (1598–1666). Один из признанных мастеров сдержанного барокко и элегантного французского классицизма, он навсегда остался в истории зодчества как отец мансарды. Неизменным элементом, придававшим особый шарм этому более чем скромному жилищу, были люкарны и дормеры — вертикальные оконные проемы в скате крыши, украшавшиеся снаружи лепниной и иными декоративными элементами.

В архитектуре петербургской и московской жилой застройки мансарды встречались крайне редко. Мансарды использовались чаще всего для проживания прислуги и тех, кто не мог позволить себе более комфортабельные апартаменты. «В Париже, Лондоне или даже в старых кварталах США 4-х и 5-этажные дома с ломаной линей крыши смотрятся гармонично и естественно. В России дома с мансардами более характерны для Санкт-Петербурга — там сохранилось много зданий со скошенными крышами и чердаками мансардного типа, которые изначально были жилыми в отличие от московских, — комментирует Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости „Усадьба“. — Москва — не город мансард, и связано это, в первую очередь, со стилевыми решениями столичного домостроения. В застройке центра, а формат мансарды подходит именно для этой части города, изначально превалировал яркий и роскошный классицизм, где мансардам не было места».

С первой половины 1990-х годов, с началом эры нового российского девелопмента, мансарды стали еще одним активом полезной жилой площади и в результате реконструкций старого фонда обрели новую жизнь благодаря удачным перепланировкам и дизайнерским решениям пространства. Пионером мансардного строительства в московском регионе Владимир Щекин, генеральный директор Altimus Development, считает одно из зданий в подмосковном городе Лыткарино. Здесь в 1997–1998 годах удачно и функционально надстроили дополнительный этаж в кирпичном доме постройки 1957 года. «Для доступа к мансардным квартирам были продлены существующие в доме лестницы, а стены строители нарастили до проектной отметки и отштукатурили, — рассказывает Владимир Щекин. — Таким образом, все три отремонтированные лестничные клетки выглядели совершенно одинаково от первого и до последнего этажа. Плюс такой операции был в том, что жильцы оставались в своих квартирах в течение всего периода возведения мансардного этажа и реконструкции дома».

«В соответствии с новым Жилищным кодексом 2005 года (ст. 40 п. 2) для реконструкции, переустройства и (или) перепланировки мансард нужно получить согласие всех собственников дома, — напоминает Екатерина Валуева, управляющий партнер компании „КМ Девелопмент“, — поэтому девелоперы не спешат обустраивать чердаки в жилых домах, предпочитая возведение мансард в новостройках или реконструированных объектах. Это один из основных минусов рынка мансардных помещений».

«Строительные нормативы предъявляют общий стандарт ко всем мансардам: линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (СНиП 2.08.01-89*)», — говорит Ольга Капинос, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Новое Качество».

Несмотря на ряд конструктивных недостатков — сложные системы тепло- и гидроизоляции, более низкая инсоляция помещений, особенно зимой в силу скопления снега в мансардных окнах, скошенные линии потолка, уменьшающие высоту стен и затрудняющие интерьерные работы, — мансардные квартиры в России доступны лишь высокообеспеченной публике. Если во всем мире мансарды считаются недорогим жильем, то в Москве мансарды представлены в сегментах бизнес- и premium-классов. По экспертной оценке Екатерины Валуевой, высокая стоимость квартир с мансардами, прежде всего, обусловлена их расположением в историческом центре — реконструированных сталинских домах, старых особняках на Арбате, в Замоскворечье, районе Патриарших прудов, а уж затем — спецификой проекта.

В феврале 2013 года компания Altimus Development запускает новый проект — клубный дом на Остоженке. «В соответствии с архитектурным проектом, в этом доме в центре Москвы предполагается строительство небольшого количества квартир с мансардными этажами», — рассказывает Владимир Щекин. В ряде проектов, уже выведенных на рынок элитного жилья столицы: «Николаевском доме», «Кадашевских палатах», многофункциональном комплексе «Парк Мира», Clerkenwell House loft-style apartments, «Власьевской слободе» — также встречаются предложения квартир с мансардами. Девелоперы виртуозно превращают скромные «по праву рождения» квадратные метры в настоящие изюминки своих проектов.

«Уникальность предложения террасных квартир в проекте „Итальянский квартал“ заключается в том, что, обладая всеми преимуществами пентхаусов с террасами (отсутствием вышерасположенных квартир, хорошими видовыми характеристиками и наличием террасы), они имеют более низкую по сравнению с пентхаусами стоимость, потому что располагаются на средних этажах особняков, — характеризует мансарды „Итальянского квартала“ Людмила Потапова, руководитель отдела продаж компании „ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ“. — Таким образом, у ценителей подобной недвижимости впервые появляется возможность приобрести ее в Москве по привлекательной цене». Покупателям остается лишь отбросить стереотипы маркетинговых компаний и выбрать то предложения, которое заставит сердце биться чаще, ведь мансарды способны оценить лишь подлинные романтики и истинные буржуа.

Журнал "Салонъ Недвижимости", круглый стол. Октябрь 2012

ОЛЬГА КАПИНОС, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Новое Качество»

"Чаще всего квартиры с мансардами – это двухуровневые квартиры, в которых второй уровень и является мансардой. В Москве много таких домов как в старом, так и в новом жилых фондах. Подобные предложения можно найти в районе Патриарших, Чистых Прудов, Арбата, Остоженки. Современные мансарды – это стильное, оригинальное пространство для креативных и не любящих общепринятые стандарты людей. Мансарду можно сравнить с экзотическим деликатесом. Кому-то подобное жилье категорически не нравится, а кто-то считает стандартные квартиры скучными и лишенными изюминки. Однако факт, что современные архитекторы проектируют дома с наличием мансард в них, и доля таких объектов на рынке немала, говорит сам за себя. В последнее время появился новый модный формат – лофты. Последние этажи в таких проектах занимают мансардные квартиры. При этом они могут быть небольшой площади и в один уровень. В качестве примеров можно привести предложения в «Николаевском доме», Clerkenwell loft-style apartments, в многофункциональном комплексе «Парк Мира», доме 12 на улице Берзарина. При определении площади помещений мансардного этажа рекомендуется применять понижающий коэффициент 0,7 для площади частей помещения с высотой потолка от 1,6 м – при углах наклона потолка до 45°, а для площади частей помещения с высотой потолка от 1,9 м – от 45° и более. Площади частей помещения с высотой менее 1,6 м и 1,9 м при соответствующих углах наклона потолка не учитываются. Высота помещения менее 2,5 м допускается не более чем на 50% площади этого помещения («СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778). Как правило, если квартира вся располагается в мансарде и имеет только окна в крыше, она будет стоить на 30–40% дешевле такой же квартиры со стандартными окнами."

 

Комментарии остальных спикеров круглого стола Вы можете найти в журнале "Салонъ Недвижимости", сентябрь 2012


Возврат к списку


Обратный звонок