Публикации по тематике элитной недвижимости города Москвы.

«Ведомости» №128(2150) от 14 июля 2008, Алексей СЕРГЕЕВ
Участники российского рынка недвижимости активно осваивают новые инструменты финансирования своих проектов. Одним из таких инструментов недавно стали средства негосударственных пенсионных фондов (НПФ), которые инвестируют деньги в объекты недвижимости — через управляющие компании или покупая объекты напрямую. Учитывая то, что с каждым годом объем средств НПФ увеличивается, им требуется все больше объектов для финансирования. В ситуации падения индексов на мировых фондовых рынках инвестиции в недвижимость становятся для НПФ наиболее надежным способом приумножения капитала, а для девелоперов такие фонды остаются едва ли не последней надеждой в случаях, когда у банков не хватает длинных денег.
Негосударственные пенсионные фонды — это некоммерческие финансовые организации, обеспечивающие финансовое содержание пенсионеров за счет их добровольных вложений. Эти фонды занимаются обязательным пенсионным страхованием, а также негосударственным, или дополнительным, пенсионным обеспечением. Негосударственные пенсионные фонды, осуществляя эффективное инвестирование пенсионных накоплений и резервов, позволяют гражданам по достижении пенсионного возраста значительно увеличить размер собственной пенсии. Иными словами, объем накапливаемых средств возрастает за счет доходности инвестиций. Более того, основная часть эти средств остается самим пенсионерам, а управляющая компания, через которую обычно работает НПФ, забирает себе всего лишь небольшой процент вознаграждения. «В целом с точки зрения девелопера вложения НПФ вполне можно рассматривать как скрытое кредитование. Например, такие фонды могут получать долю в проекте, которая затем будет выкупаться девелопером по более высокой цене, например, с использованием опционных схем. При этом доходность инвестиций на уровне ставки по кредиту фонды обычно не устраивает — сопоставимые показатели можно получать на рынке облигаций. Потому пенсионные фонды скорее стоит рассматривать не как кредиторов, а как инвесторов и соинвесторов», — говорит руководитель направления инвестиций в недвижимость УК «Финам Менеджмент» Данил Зарубин.
Механизм работы
Как сказано в статье 2 федерального закона № 75-ФЗ от 7.05.1998 «О негосударственных пенсионных фондах», одним из исключительных видов деятельности НПФ является деятельность в качестве страховщика по обязательному пенсионному страхованию, которая в том числе включает в себя аккумулирование пенсионных накоплений и организацию инвестирования данных денежных средств. Иными словами, такие фонды не только выплачивают пенсии, но и увеличивают их размер за счет собственных инвестиций. В результате они становятся весьма эффективными игроками финансового рынка, более того, в отличие от большинства банков они обладают длинными деньгами. «Основной статус НПФ — инвестор. Прежде всего фонды инвестируют средства через закрытые ПИФы недвижимости, например, НПФ “Ханты-Мансийский” инвестирует в ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) “Югра-Недвижимость”, а также имеет собственную девелоперскую компанию “ЮграИнвестСтройПроект”, которая реализовала уже несколько десятков проектов», — рассказывает Данил Зарубин.
«В настоящее время на рынке получил широкое распространение такой инструмент инвестирования, как закрытый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) — обособленный имущественный комплекс, переданный в доверительное управление управляющей компании учредителями, которыми могут выступать как физические, так и юридические лица», — говорит руководитель департамента правовой поддержки компании «Миэль-Новостройки» Николай Вопиловский. По его словам, такие ЗПИФН создаются на определенный срок — от 3 до 15 лет, по завершении которого учредители могут получить рыночную стоимость своих паев.
Вместе с тем значительная часть российских ЗПИФН не рассчитана на частных пайщиков по причине высокого порога входа в фонд — слишком большой стоимости пая. Также не способствует привлечению частных клиентов законодательно установленные сроки формирования фонда в размере 6 месяцев. Это создает условия, при которых компаниям, организующим ЗПИФН, удобнее работать с крупными инвесторами. «Поэтому получили распространение схемы, позволяющие частному инвестору стать пайщиком уже работающего фонда недвижимости, одной из которых является вложение средств НПФ путем заключения договора с управляющей компанией. Наличие у НПФ так называемых длинных денег — накопительная часть пенсии формируется в течение длительного периода — позволяет НПФ выступать источником финансирования проектов на рынке недвижимости», — рассказывает он.
Однако до недавнего времени, когда банки активно кредитовали застройщиков, девелоперским компаниям было выгоднее работать с кредитными учреждениями напрямую, чем привлекать соинвесторов. Ситуация изменилась после того, как разразился мировой финансовый кризис. Негосударственные пенсионные фонды стали одним из наиболее перспективных источников финансирования для российских девелоперов. «Вместе с тем схема с участием частных инвесторов в ЗПИФН и инвестирование пенсионных средств НПФ в такие фонды стали развиваться сравнительно недавно, поэтому ряд вопросов остается открытым. В основном это касается отсутствия четкого регулирования процедурного участия НПФ в фондах недвижимости, а также рисков, связанных с самими ЗПИФН: возможность потери ликвидности объекта, а также спорные вопросы налогообложения, связанные с тем, что ПИФ фактически не является юридическим лицом», — отмечает Николай Вопиловский. По словам вице-президента НПФ «Газфонд» Николая Семина, «участие негосударственных пенсионных фондов в подобных проектах позволяет приумножить средства будущих пенсионеров, клиентов фонда». «Наша главная задача — освоить перспективные направления инвестирования с целью получения доходности, существенно превышающей уровень инфляции», — говорит он.
Как говорят в НПФ «УГМК-Перспектива», у которой 15,9% пенсионных резервов вложено в права на строящуюся недвижимость, положительными чертами инвестирования в ПИФы является жесткий контроль со стороны государства: ежедневная оценка активов, обязательная публикация стоимости чистых активов, расходование средств только под контролем независимых контролеров — специализированных депозитариев, разделение функций распоряжения, контроля и учета, а также оценки. Однако при этом в соответствии с законом управляющие компании паевых инвестиционных фондов не могут гарантировать не только какую-либо доходность, но и сохранность вложенных средств. В ПИФах не создаются страховые резервы и не формируется имущество, за счет которого можно было бы возместить убытки пайщикам в случае неблагоприятной ситуации на рынке.
Первые ласточки
По данным экспертов, почти каждый фонд, резервы которого превышают 1 млрд руб., прямо инвестирует в недвижимость или покупку паев ЗПИФов недвижимости. Помимо НПФ «Ханты-Мансийский», по словам Данила Зарубина, достаточно активны в этом сегменте еще несколько НПФ: «Стратегия», создавшая одноименный ЗПИФ недвижимости, «УГМК-Перспектива», «Парма». «Прямые инвестиции в недвижимость до недавнего времени не пользовались особой популярностью, так как согласно существовавшим требованиям возможности по использованию этого инструмента были ограниченны. Собственно, даже сейчас напрямую в недвижимость можно вкладывать только до 10% резервов, через ПИФы — еще столько же. Реально этот показатель сейчас не превышает 3-5%», — говорит эксперт.
В начале лета 2008 г. на Петербургском экономическом форуме было заключено одно из самых крупных соглашений по инвестированию средств НПФ в российскую недвижимость. В частности, представители «Ренессанс Капитала», УК «Лидер» и УК «М.И.Р.» (представляют интересы нескольких НПФ, в частности «М.И.Р. Строительные инвестиции» и НПФ «Газфонд») подписали инвестиционные соглашения на сумму более 9 млрд руб. Инвестиции будут направлены в строительство объектов девелоперской компании «ЮграИнвестСтройПроект», которая реализует проекты на территории Ханты-Мансийского автономного округа — Югры. «Мировой опыт инвестирования пенсионных средств в недвижимость очень успешен. Вложение средств в такие проекты приносит высокий доход и идеально подходит для инвестирования длинных пенсионных денег», — говорит заместитель генерального директора УК «Лидер» Игорь Мустяца. В ближайшее время предполагается привлечь еще 7,5 млрд руб. из пенсионных средств в проекты в Сургуте, Лангепасе, Урае и других городах, в которых компания «ЮграИнвестСтройПроект» ведет строительство жилой и коммерческой недвижимости. Примечательно, что раньше эта компания предпочитала привлекать банковские кредиты. В частности, в августе 2007 г. компания «ЮграИнвестСтройПроект» подписала соглашение с Западно-Сибирским банком Сбербанка России.
Компания «ЮграИнвестСтройПроект» не одинока в желании привлечь пенсионные средства в девелоперские проекты. Например, владелец НПФ «Стратегия» Петр Пьянков намерен заняться строительством мостов и дорог в Пермском крае совместно с инвестхолдингом «Пермская финансово-производственная группа» (ПФПГ). Дело в том, что пенсионными средствами фонда частично уже управляет «дочка» ПФПГ — УК «Парма-Менеджмент». По данным самой «Стратегии», еще в конце 2007 г. около четверти всех пенсионных накоплений фонда «Стратегия», 150 млн руб., было передано на эти цели. Предполагается, что инвестиции будут направлены на строительство моста через Каму или автодороги Пермь — Кукуштан.
Есть среди объектов, принадлежащих НПФ, и знаковые объекты коммерческой недвижимости. Так, в апреле 2008 г. на Варшавском шоссе в Москве состоялось торжественное открытие детского торгового центра «Аэробус» площадью 32 600 кв. м. Выбранная компанией Becar концепция позволила сформировать пул арендаторов, 85% из которых специализируется на детских товарах. В комплексе также размещаются центр материнства и детства «Олант», детский развлекательный клуб «Остров» и «сказочное» кафе. Собственником комплекса является НПФ «Газфонд», один из крупнейших в России. Этот фонд активно инвестирует средства в недвижимость. Ему принадлежит управляющая компания «Лидер». В свою очередь, экс-президент петербургской «Балтики» Таймураз Боллоев создал ЗПИФН с уставным фондом 280 млн руб. Пайщиком этого фонда является в том числе «Газфонд». Привлеченные средства планируется инвестировать в объекты туристической инфраструктуры и отдыха в городах Северо-Запада, в том числе в развитие водного туризма. Более того, именно «Газфонд» называют основным кандидатом в победители конкурса на реконструкцию и последующее управление аэропортом «Пулково». Аэропортовый комплекс будет передан в управление концессионеру сроком на 30 лет на основе частно-государственного партнерства. При этом заявитель не должен управлять или владеть аэропортом на расстоянии менее 800 км от Петербурга. По мнению экспертов, довольно жесткие условия конкурса, вероятно, свидетельствуют о том, что он рассчитан под какую-то конкретную компанию или лицо. Именно таким игроком некоторые участники рынка называют НПФ «Газфонд», который полностью удовлетворяет требованиям. Как бы то ни было, победителя объявят 6 апреля 2009 г.
Кроме того, НПФ «Северстали» и администрация Вологодской области создали «СтальФонд». Этот НПФ вкладывает пенсионные резервы в недвижимость, используя сторонних девелоперов. Однако «СтальФонд» инвестирует в недвижимость не так много средств. В 2007 г. у него было вложено в объекты недвижимости 46 млн руб., т. е. 0,7% всех резервов.
Вопрос перспективы
Участники рынка неоднозначно оценивают перспективность привлечения пенсионных средств на рынок недвижимости. «С учетом существующих требований НПФ вряд ли могут влить в отрасль больше нескольких миллиардов долларов, что в ее масштабах вряд ли можно считать особо большими деньгами. Однако значимым источником финансирования строительства пенсионные деньги вполне могут стать. О больших рисках в условиях сохраняющегося спроса на недвижимость говорить не приходится», — отмечает Данил Зарубин. Действительно, главным ограничителем использования пенсионных средств является российское законодательство.
Согласно специальному распоряжению российского правительства, принятому летом 2007 г., НПФ могут напрямую вкладывать пенсионные резервы в «нежилые здания, нежилые помещения, строения и сооружения, находящиеся на территории РФ и введенные в эксплуатацию в установленном порядке, земельные участки, занятые указанными зданиями, строениями и сооружениями». Максимальная доля таких инвестиций не может превышать 10%. До принятия этого правительственного постановления НПФ могли вкладывать в недвижимость до 50% резервов. При этом объектом могла быть любая недвижимость, в том числе жилая. По данным Национальной ассоциации пенсионных фондов, на конец 2006 г. прямые вложения в недвижимость составляли 5% резервов. Объем резервов НПФ на 31 декабря 2006 г. находился на уровне 405,2 млрд руб., таким образом, объем инвестиций в недвижимость составлял около 20 млрд руб.
При этом фонды могут только выкупать здания целиком. В противном случае НПФ должны пользоваться услугами управляющих компаний, которым приходится платить вознаграждение в размере около 3-4%. Именно поэтому большинство негосударственных пенсионных фондов инвестирует свои средства как раз через управляющие компании.
В результате как минимум часть пенсионных средств в ближайшее время по-прежнему напрямую или через управляющие компании будет направлена в российские стройки. Раньше активнее всего в российскую недвижимость инвестировали пенсионные фонды США и Европы. По данным управляющего партнера компании «Новое качество» Михаила Геца, в общем объеме заявленных зарубежных инвестиций в российскую недвижимость (около $20 млрд) до 30% составляют деньги будущих пенсионеров США и ЕС. Аналогичным путем пошли и власти Казахстана благодаря своей пенсионной реформе 1998 г.
Пока российские компании пытались оправиться от августовского дефолта, казахстанские компании откладывали в накопительный фонд 10% заработной платы. Таким образом, казахстанские банки и пенсионные фонды получили в распоряжение денежные ресурсы, которым могли позавидовать крупнейшие российские кредитные учреждения. Однако после падения фондовых индексов в 2007 г. и наступившего вслед за этим кризиса ликвидности доходность большинства пенсионных фондов оказалась отрицательной или в лучшем случае — на нуле.
Грозят ли такие последствия российским пенсионным накоплениям, не известно. Однако с учетом стагнации на рынке жилья инвестиции в этот сегмент малопривлекательны, зато вложения в коммерческую недвижимость до сих пор способны гарантировать инвесторам высокую прибыль. И потому не исключено, что активную конкуренцию средствам европейских, американских и казахстанских пенсионных фондов скоро смогут составить средства будущих российских пенсионеров.


Возврат к списку


Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 
Обратный звонок