Тенденции и перспективы развития рынка элитной недвижимости

05.05.2015

В конце 2014 года, когда в связи с волатильностью рубля и экономической нестабильностью панические настроения достигли пика, прогнозы экспертов разнились диаметрально. Кто-то предсказывал стремительный рост цен, другие же ожидали полного падения рынка. Сегодня можно констатировать, что радикальных изменений в развитии рынка элитной недвижимости пока не произошло – он, с некоторой коррекцией, продолжает реализовывать модель, заложенную в два-три предшествующих года.

Цены и спрос

Из наиболее очевидных ценовых тенденций конца 2014 – начала 2015 года нужно назвать фиксацию цен в рублях, из-за чего долларовая стоимость некоторых объектов снизилась почти в два раза. Это привлекло к объектам премиального сегмента расчетливых покупателей, которые раньше могли претендовать только на недвижимость бизнес-класса, однако существенно выгадали благодаря наличию накоплений в долларах или евро. Падение «валютных» цен также привлекло зарубежных инвесторов, для которых московская недвижимость существенно подешевела, тогда как совсем недавно по этому показателю столица входила в мировой топ-10. При этом, в отличие от предыдущих лет, более привлекательны московские премиальные объекты оказались не для западных покупателей, а для состоятельных граждан ведущих азиатских держав.

Квартиры в Москва-Сити привлекают не только россиян, но и зарубежных инвесторов
Квартиры в Москва-Сити привлекают не только россиян, но и зарубежных инвесторов

Наиболее ликвидными считаются объекты со «средним» ценником. Например, для элитных загородных коттеджей он не превышает 40-50 млн рублей. Как правило, в кризисные времена спрос сдвигается в сторону более дешевых предложений. Та же тенденция наблюдается и в сфере коммерческой недвижимости – покупатели, ранее рассматривавшие возможность покупки офисов класса А или В+ сегодня считают более разумным приобретение помещений класса В или даже С.

Стараясь подстегнуть спрос, многие девелоперы делают скидки или проводят специальные акции. Одной из распространенных тенденций для проектов с долларовыми ценниками является фиксация «у.е.» на более выгодном курсе. Подобные предложения есть, например, в поселке «Променад».

Отдельно следует сказать о покупках с инвестиционными целями. Доля их в области элитной недвижимости в последние годы неуклонно снижалась, с 30 % в 2006 – 2007 годах до приблизительно 10 % в настоящее время. Скорее всего, эта тенденция продолжится и в дальнейшем, поскольку возросший налог существенно корректирует доходность в меньшую сторону. Инвестиционную привлекательность сохранят лишь наиболее престижные районы, в частности, центр Москвы, где цены будут неизбежно расти из-за дефицита.

Квартиры в клубном доме
Квартиры в клубном доме Turandot Residences на Арбате будут только дорожать

Желания и потребности

Одной из самых интересных тенденций последнего времени является уменьшение площади квартир и загородных домов. Причем обозначилась эта тенденция уже пару лет назад, а значит, объясняется не столько нынешним кризисом, сколько возросшим рационализмом покупателей, среди которых мало клиентов на особняки «от тысячи квадратных метров». Площадь наиболее ликвидных объектов сегодня составляет 350-600 кв.м. Разумеется, сказал здесь свое слово и новый налог на недвижимость. Конечно, для обеспеченного человека налоговая выплата в районе 100-200 тыс. рублей в год особой погоды не сделает, однако и переплачивать за неиспользуемую жилплощадь современные покупатели не хотят.

Наиболее ликвидны дома небольшой площади
Наиболее ликвидны дома небольшой площади – коттедж в КП «Уборы»

В связи с этим экспозиция большинства вторичных объектов на рынке, скорее всего, возрастет. Впрочем, опытный риэлтор найдет покупателя на любой объект.

Сокращение рынка продажи элитной недвижимости стимулирует развитие рынка ее аренды. Откладывая покупку собственного коттеджа или квартиры, люди готовы снять аналогичную недвижимость.

География предпочтений состоятельных покупателей особых изменений не претерпела. Большим спросом пользуются квартиры в районе Хамовников и Замоскворечья. За Третьим транспортным кольцом основная доля премиальных предложений сосредоточена в юго-западных, северо-западных и западных районах.

Там же, на северо-западном, западном и юго-западном направлениях ищут варианты и покупатели элитного загородного жилья. В лидерах по-прежнему Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, причем «Новая Рига» даже обходит правительственную «Рублевку» по количеству высококлассного первичного жилья. Однако все ближе к устоявшейся паре лидеров подбираются конкуренты: Калужское и Дмитровское шоссе. Калужская трасса подкупает возможностью приобрести жилье премиального класса по более демократичной, сравнительно с парой самых престижных направлений, цене. Дмитровское направление пленяет близостью «большой воды» и модных спортивно-рекреационных ресурсов (яхт-клубы, горнолыжные спуски, конюшни, охотничьи угодья).

Что же касается архитектуры недвижимости, то здесь тенденции для города и «загорода» разнонаправлены. Покупатели квартир выбирают проекты с индивидуальным архитектурным обликом, тогда как в сегменте загородного жилья приветствуются простые классические формы, а также, в последнее время, органическая архитектура. Среди наиболее важных требований к жилью – высокий уровень обслуживания, удобство паркинга, актуальность инженерных коммуникаций, все чаще решающим критерием выбора становится наличие системы «умного дома».

Покупатели квартир предпочитают дома с уникальной архитектурой
Покупатели квартир предпочитают дома с уникальной архитектурой – ЖК «Итальянский квартал»

В целом, хотя ажиотажный спрос конца 2014 года схлынул, существенного падения продаж по проектам с хорошим балансом цены и качества не произошло. Эксперты предполагают, что санкции заставили многих состоятельных покупателей, ранее подыскивавших недвижимость за границей, обратить внимание на отечественные проекты высокого класса. К тому же, в условиях, когда пик кризиса еще не пройден, недвижимость воспринимается как наиболее надежное вложение средств. А к началу лета многие девелоперы и риэлторы ожидают даже увеличения продаж, например, по высококлассным коттеджам, – ведь спрос на загородную недвижимость в сезон всегда возрастает.


Возврат к списку


Обратный звонок