Оценка целесообразности инвестиций и вклада денег в недвижимость

29.04.2015

Конец 2014 года ознаменовался ажиотажным спросом на недвижимость. Россияне, напуганные экономической нестабильностью и обвалом национальной валюты, бросились вкладывать средства в самый понятный и «реальный» актив – квадратные метры. Однако в начале 2015 года на рынке недвижимости стали заметны признаки кризиса: существенное сокращение спроса, заметное снижение долларовых цен и одновременно рост рублевых за счет вымывания с рынка наиболее ликвидных квартир, сокращение арендных ставок, большая вакансия коммерческих помещений. Сегодня перед потенциальным покупателем стоит непростой вопрос: стоит ли приобретать недвижимость сейчас, или выгоднее будет занять выжидательную позицию?

Инвестиции в недвижимость в кризис могут быть выгодным вложением
Инвестиции в недвижимость в кризис могут быть выгодным вложением

Кризис и риски

Для начала стоит сказать несколько слов об общих рисках, подстерегающих инвесторов в российскую недвижимость. Их принято делить на четыре группы:

1. Административные. Законодательная активность нашего правительства не всегда предсказуема, поэтому, вкладывая деньги в недвижимость, инвестор вынужден считаться с возможностью появления инициатив, которые существенно сократят возможную доходность. Примерами могут служить новый налог на недвижимость, который заметно увеличит налоговое бремя на владельцев дорогостоящих квартир, или возможный запрет на строительство апартаментов, который может изменить их рынок самым непредсказуемым образом.

2. Юридические. Риски, связанные с недобросовестностью продавцов недвижимости, не являются специфически российским явлением, но все же в нашей стране они существенно выше, чем за рубежом. В случае первичной недвижимости следует опасаться непрозрачности договоров долевого участия, навязывания различных услуг, попыток заключить контракт в обход закона ФЗ-214. При покупке вторичной недвижимости продавец может скрыть наложенные на квартиру обременения, что чревато расторжением сделки по суду.

3. Риски качества. Сюда относятся изменения в стоимости квартиры, связанные с качеством самого жилья, многоквартирного дома или окружающей местности. Например, стоимость квартиры «с видом» существенно снизится, если перед ее окнами будет возведен небоскреб. А если вместо тихой улочки по соседству будет построена шумная автострада, цены на жилье могут упасть во всем районе.

4. Финансово-экономические. Эти риски связаны с изменением общей экономической ситуации, негативными явлениями на рынке жилья, изменением соотношения спроса и предложения, из-за чего квартира не принесет ожидаемого дохода.

Кризис дает возможность приобрести качественную недвижимость по уникальным ценам – таунхаусы
Кризис дает возможность приобрести качественную недвижимость по уникальным ценам – таунхаусы в Studio#8 со скидкой до 4 млн рублей

Конечно, в настоящее время наиболее важно принять во внимание возможные экономические риски – точно прогнозировать состояние экономики России через год вряд ли возьмется и самый подкованный эксперт. Однако во времена кризиса возрастает значимость и других рисков. Например, административных – ведь нельзя исключать, что в сложных экономических условиях правительство не введет новых налогов на совершение сделок с недвижимостью или ее эксплуатацию. Увеличиваются и юридические риски: по мере ухудшения финансового состояния населения, на рынке возрастет количество «сомнительных» квартир, владельцы которых будут выставлять их на продажу, чтобы избежать ареста имущества или обращения на него взыскания.

Таким образом, чтобы покупка недвижимости в кризис была наиболее выгодной и надежной, следует принять некоторые меры предосторожности:

1. Выбирать объекты на более высокой стадии готовности. Хотя с инвестиционной точки зрения наиболее выгодна квартира на стадии котлована, многие объекты, строительство которых сейчас только начинается, могут быть заморожены. Лучше выбирать объекты, возведенные не менее чем на 70-80 %.

2. Внимательно подходить к выбору застройщика. Лучше предпочесть строительную компанию с минимальным количеством текущих объектов и полным комплектом исходно-разрешительной документации.

3. Покупать квартиру через надежное риэлтерское агентство. Квалифицированные юристы смогут провести правовую экспертизу и тщательно проверить юридическую чистоту недвижимости.

Кризис и возможности

Однако кризис не только создает риски, но и дает новые возможности. Существует несколько причин приобрести квартиру именно в кризис:

1. Выгодные скидки. Эксперты в один голос говорят о том, что стоимость недвижимости на время экономической нестабильности будет снижаться. Для многих покупателей это означает возможность приобрести за те же деньги более качественный объект, например, вместо квартиры бизнес-класса – премиальное жилье, вместо офиса класса B – помещение B+ или даже А. Именно сейчас покупатель имеет возможность добиться максимального торга на интересующий его объект.

Элитная недвижимость дешеветь не будет, поэтому ее выгодно покупать сейчас
Элитная недвижимость дешеветь не будет, поэтому ее выгодно покупать сейчас – Balchug Viewpoint

2. Неизбежное восстановление цен. Опыт предыдущих кризисов показывает, что, насколько бы ни откатился рынок московской недвижимости, рано или поздно она отыгрывает свое и снова начинает рост. Поэтому не стоит опасаться, что купленная вами недвижимость когда-нибудь будет стоит меньше своей «кризисной» цены – рано или поздно она уйдет в плюс. Конечно, наиболее выгодна будет операция по покупке квартиры по минимальной цене на «дне» рынка. Однако не стоит сильно затягивать с приобретением. Ведь в первую очередь разбирают наиболее ликвидные объекты – помните, что деньги сохранили не только вы. А если цены на недвижимость просядут слишком сильно, собственникам квартир и застройщикам будет проще снять хорошие квартиры с продажи в ожидании лучших времен. Так что на пике рецессии вам может оказаться не из чего выбирать.

Тенденции на рынке недвижимости могут измениться достаточно быстро, и момент, когда вы еще могли приобрести квартиру по наиболее выгодной цене, будет безнадежно упущен.

3. Сохранение средств. Если у вас имеются свободные деньги, в любом случае лучше будет перевести их в недвижимость. Ведь валютные и фондовые рынке «штормит», а банковская система в нынешних условиях ненадежна, к тому же, ставка по рублевым депозитам в 2015 году вряд ли обгонит инфляцию. Выбора практически нет: инвестируя в квартиру или коммерческую недвижимость на перспективу в 3-5 лет вы практически не рискуете рублевыми сбережениями и сможете получать доход за счет аренды.

Словом, покупка квартиры в кризис – это чрезвычайно выгодная инвестиция, особенно, если здраво оценить возможные риски и выбрать надежного риэлтора, который посоветует наилучший объект для вклада денег.


Возврат к списку


Обратный звонок